In einer Gefahrenzone drohen Naturereignisse wie Hochwasser, Wildbäche oder Lawinen. Rote Zonen gelten als praktisch unbebaubar, gelbe erlauben Bauen nur mit Auflagen. Solche Zonen stehen nicht im Grundbuch, sondern müssen bei Gemeinde oder Land erfragt werden. Sie erschweren Versicherung und Finanzierung. Starkregen kann auch außerhalb solcher Zonen schaden.
Ausführlich erklärt
Eine Gefahrenzone ist ein Gebiet, in dem eine erhöhte Gefährdung durch Naturereignisse besteht. In Österreich werden solche Zonen in Gefahrenzonenplänen ausgewiesen – vor allem für Wildbäche und Lawinen durch den Forsttechnischen Dienst für Wildbach- und Lawinenverbauung sowie für Flüsse durch die Bundeswasserbauverwaltung. Ergänzend bestehen Hochwasserabflussuntersuchungen und öffentlich zugängliche Gefahrenübersichten der Länder und des Bundes. Die Systematik arbeitet mit Farben. Die rote Zone kennzeichnet Bereiche, in denen eine ständige Gefährdung besteht und die für eine dauernde Nutzung durch Menschen praktisch ungeeignet sind; eine Bebauung ist dort regelmäßig ausgeschlossen.
Die gelbe Zone weist eine geringere, aber relevante Gefährdung aus; eine Bebauung ist möglich, jedoch mit Auflagen zu Bauweise, Höhenlage, Ausbildung der Gebäudeöffnungen oder Schutzmaßnahmen. Ergänzend gibt es weitere Kennzeichnungen, etwa für Vorbehalts- und Hinweisbereiche, in denen künftige Schutzmaßnahmen freigehalten oder besondere Vorsichtsmaßnahmen empfohlen werden. Die Auswirkungen sind vielfältig. Erstens auf die Widmung: Flächen in roten Zonen werden regelmäßig nicht als Bauland gewidmet oder rückgewidmet. Zweitens auf die Bewilligung: In gelben Zonen können Auflagen die Baukosten erhöhen, etwa durch angehobene Erdgeschoßniveaus, verstärkte Bauteile oder den Verzicht auf Kellernutzung.
Drittens auf die Versicherbarkeit: Elementarschadendeckungen sind in ausgewiesenen Zonen oft nur eingeschränkt, mit niedrigen Summen oder gar nicht erhältlich. Viertens auf die Finanzierung: Banken bewerten solche Objekte zurückhaltender, weil die Verwertbarkeit und die Schadenanfälligkeit betroffen sind. Für Käufer folgt daraus ein klarer Prüfschritt. Gefahrenzonen sind aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Sie müssen über die Gemeinde, die zuständige Fachdienststelle oder die Geoinformationssysteme der Länder erhoben werden.
Ergänzend lohnt der Blick auf frei zugängliche Hochwasserrisikokarten und – ganz praktisch – die Frage an Anrainer und Gemeinde, ob es in der Vergangenheit Ereignisse gab. Alte Hochwassermarken an Gebäuden, Schutzbauten in der Umgebung oder ungewöhnlich hoch gesetzte Erdgeschoße sind sprechende Hinweise. Bei Bestandsobjekten ist zusätzlich zu klären, wie das Gebäude ausgeführt ist: Rückstauverschlüsse, wasserdichte Kellerkonstruktion, Lage der Haustechnik, Schutzeinrichtungen an Öffnungen. Viele Schäden entstehen nicht durch das Ereignis selbst, sondern durch Rückstau aus dem Kanal – hier hilft eine vergleichsweise günstige technische Nachrüstung. Gefahrenzonenpläne werden fortgeschrieben.
Eine Fläche kann daher neu erfasst oder nach der Errichtung von Schutzbauten entlastet werden, was jeweils spürbare Wertwirkung hat. Wer langfristig plant, sollte daher auch die Frage stellen, ob im Umfeld Schutzmaßnahmen geplant oder bereits umgesetzt wurden. Zu bedenken ist schließlich, dass Gefahrenzonenpläne nicht flächendeckend jedes Risiko abbilden. Starkregen und Hangwasser können auch außerhalb ausgewiesener Zonen Schäden verursachen, insbesondere in Muldenlagen und unterhalb von Hängen. Ein Blick auf die Topografie ergänzt daher die Kartenauskunft sinnvoll.