Neubau bedeutet, dass ein Gebäude erstmals errichtet wird. Es muss die aktuellen Vorschriften zu Brandschutz, Schallschutz, Sicherheit und Energie erfüllen und verbraucht deutlich weniger Heizenergie als unsanierte Altbauten. In den ersten Heizperioden ist gründliches Lüften nötig, weil die Baufeuchte noch entweicht. Gewährleistung besteht grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe.
Ausführlich erklärt
Neubau bezeichnet die erstmalige Errichtung eines Gebäudes im Unterschied zur Sanierung oder zum Umbau eines Bestandsobjekts. Der Begriff ist rechtlich nicht einheitlich definiert, hat aber in mehreren Zusammenhängen konkrete Folgen. Bautechnisch unterliegt ein Neubau den jeweils aktuellen Anforderungen. Dazu zählen die Vorgaben der Landesbauordnungen samt übernommenen OIB-Richtlinien zu Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Hygiene, Nutzungssicherheit und Energieeinsparung.
Die energetischen Anforderungen wurden über die Jahre deutlich verschärft; heutige Neubauten erreichen Heizwärmebedarfswerte, die weit unter jenen unsanierter Bestandsgebäude liegen. Hinzu kommen Anforderungen an Barrierefreiheit und – zunehmend – an den sommerlichen Wärmeschutz. Rechtlich bedeutsam sind die Stichtage im Mietrecht. Ob eine Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit gebundener Mietzinsbildung unterliegt oder ob der Mietzins frei vereinbart werden darf, hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Baubewilligung und davon ab, ob öffentliche Mittel eingesetzt wurden.
Bei freifinanzierten Neubauten ab bestimmten Stichtagen ist die Mietzinsbildung frei – für Vermieter attraktiv, für Mieter ohne Preisschutz. Für Erwerber ist die Gewährleistung ein zentraler Vorteil: Die Fristen beginnen erst zu laufen, und bei unbeweglichen Sachen beträgt die Frist grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe. Wird vom Bauträger vor Fertigstellung gekauft, greift zusätzlich das Bauträgervertragsgesetz mit seinen Sicherungsmodellen und dem Einbehalt eines Teils des Kaufpreises bis nach Übergabe und Mängelbehebung. Praktisch zu bedenken ist die Baufeuchte.
Neubauten benötigen Zeit, bis die im Bau eingebrachte Feuchtigkeit entwichen ist. In den ersten Heizperioden ist konsequentes Lüften erforderlich, sonst kann Schimmel entstehen – ein Problem, das häufig fälschlich als Baumangel gedeutet wird. Wirtschaftlich stehen dem Neubau höhere Errichtungskosten und ein höheres Preisniveau gegenüber niedrigeren Betriebs- und Instandhaltungskosten der ersten Jahre gegenüber. Über die Lebensdauer betrachtet gleicht sich das teilweise aus; die Gesamtbelastung sollte daher stets einschließlich Energie- und Instandhaltungskosten verglichen werden.
Städtebaulich steht der Neubau auf der grünen Wiese zunehmend in der Kritik, weil er Flächenverbrauch und Erschließungskosten verursacht. Raumordnungspolitisch wird daher der Nachverdichtung im Bestand und der Umnutzung von Brachflächen der Vorzug gegeben. Mehrere Bundesländer haben ihre Raumordnungsgesetze in diese Richtung angepasst und steuern die Ausweisung neuen Baulands restriktiver. Für Käufer empfiehlt sich, auch bei Neubauten die Übergabe sorgfältig zu protokollieren.
Auch neue Objekte weisen regelmäßig Mängel auf, und ein Übergabeprotokoll mit vollständiger Mängelliste, Fotos und Fristen ist die Grundlage jeder späteren Durchsetzung. Ebenso wichtig ist, die letzte Kaufpreisrate bis zur Behebung einzubehalten. Für Bauherren, die selbst errichten, sind zusätzlich die Sicherungsinstrumente gegenüber den ausführenden Unternehmen relevant: Deckungsrücklass während der Bauabwicklung und Haftungsrücklass über die Gewährleistungsfrist, jeweils vertraglich zu vereinbaren. Nachträglich lassen sich solche Sicherheiten nicht mehr durchsetzen.