Eine Vermessungsurkunde hält fest, was ein befugter Vermesser ermittelt hat, etwa neue Grenzen bei einer Grundstücksteilung. Wichtig ist sie auch vor grenznahem Bauen: Steht ein Grundstück nur im Grundsteuerkataster, sind die Grenzen im Plan bloß Orientierung, und ein überstehender Bauteil muss womöglich weichen. Eine Vermessung vorab kostet wenig.
Ausführlich erklärt
Eine Vermessungsurkunde dokumentiert die Ergebnisse einer Vermessung. Erstellt wird sie von einem Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen; nach Prüfung durch das Vermessungsamt bildet sie die Grundlage für Eintragungen im Kataster und im Grundbuch. Der häufigste Anwendungsfall ist die Grundstücksteilung. Der Teilungsplan weist die neuen Grundstücksgrenzen samt Flächen aus und wird beim Grundbuchsgericht eingereicht; die neuen Grundstücke werden ab- und zugeschrieben.
Erforderlich ist häufig zusätzlich eine bauplatzrechtliche Bewilligung der Gemeinde. Zu bedenken sind bestehende Belastungen: Pfandrechte haften auf dem gesamten Grundbuchskörper, weshalb für eine lastenfreie Abschreibung Erklärungen der Gläubiger nötig sind. Ein zweiter Anwendungsfall ist die Grenzfeststellung. Hier ist eine Unterscheidung wesentlich, die in Österreich erhebliche praktische Folgen hat.
Grundstücke sind entweder im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster geführt. Im Grenzkataster sind die Grenzen rechtlich verbindlich festgestellt; sie können nicht mehr ersessen werden, und die Darstellung genießt Vertrauensschutz. Im Grundsteuerkataster – in dem sich weiterhin der größere Teil der Grundstücke befindet – dienen die Grenzen dagegen nur der Orientierung. Ihre tatsächliche Lage ergibt sich aus den Naturgrenzen und aus der Rechtslage, nicht aus der Katasterdarstellung.
Daraus folgt die wichtigste praktische Empfehlung: Wer grenznah baut, sollte die Grenze vorher durch einen Vermesser feststellen lassen. Ein grenzüberschreitender Bauteil löst Beseitigungsansprüche des Nachbarn aus und kann erhebliche Rückbaukosten verursachen. Die Kosten einer Vermessung sind im Verhältnis dazu gering. Ein dritter Anwendungsfall ist die Umwandlung in den Grenzkataster.
Sie erfolgt auf Antrag, setzt eine Vermessung und die Einbeziehung der Nachbarn voraus und schafft dauerhafte Rechtssicherheit über den Grenzverlauf. Für Eigentümer, die eine Bebauung planen oder wiederkehrende Grenzstreitigkeiten haben, ist das eine überlegenswerte Investition. Zu unterscheiden ist die Vermessungsurkunde vom Lageplan, der das Bauvorhaben auf dem Grundstück darstellt und ein Planungsdokument ist. Der Lageplan baut auf den Katasterdaten auf, ersetzt aber keine Grenzfeststellung.
Für Käufer eines Grundstücks empfiehlt sich, die Katasterart zu prüfen – sie ist aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich – und die Örtlichkeit mit dem Plan abzugleichen. Weichen Zaunverläufe, befestigte Wege oder Bauteile von der Darstellung ab, ist das vor dem Kauf zu klären. Solche Abweichungen sind häufiger, als viele annehmen, und können auf ersessene Rechte oder auf einen unrichtig angenommenen Grenzverlauf hindeuten. Kostenseitig richtet sich das Honorar nach Aufwand und Umfang der Vermessung.
Gemessen an den Beträgen, um die es bei einer Grundstückstransaktion oder einer Bauführung geht, ist es gering – und deutlich niedriger als die Kosten eines Rückbaus oder eines Verfahrens. Bei Teilungen ist die Vermessung ohnehin zwingend erforderlich; bei Grenzfeststellungen ist sie freiwillig, aber vor jeder grenznahen Bauführung dringend zu empfehlen.