Ob ein Gebäude frei steht, an ein Nachbargebäude angebaut wird oder durchgehend an beide Grenzen reicht, regelt die Bauweise im Bebauungsplan. Sie entscheidet mit, wie viel Fläche bebaubar bleibt: Ein schmales Grundstück kann in offener Bauweise mit Abständen praktisch unbebaubar sein. Auskunft gibt die Gemeinde.
Ausführlich erklärt
Die Bauweise legt fest, wie Gebäude auf einem Grundstück zu den seitlichen Grundgrenzen situiert werden dürfen. Sie ist eine Festlegung des Bebauungsplans und bestimmt gemeinsam mit Dichte, Höhe und Fluchtlinien, was auf einem Grundstück tatsächlich errichtet werden kann. Unterschieden werden im Kern drei Formen. Bei der offenen Bauweise steht das Gebäude allseitig frei; zu den seitlichen Grundgrenzen sind Abstandsflächen einzuhalten, deren Maß sich aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes ergibt und häufig von der Gebäudehöhe abhängt.
Diese Form prägt Einfamilienhausgebiete. Bei der gekuppelten Bauweise werden jeweils zwei Gebäude an einer gemeinsamen Grundgrenze aneinandergebaut, während sie zu den übrigen Grenzen Abstand halten. Typisch ist die Doppelhaushälfte. Voraussetzung ist eine abgestimmte Errichtung – wer als Erster baut, muss die spätere Anbaumöglichkeit berücksichtigen, und an der gemeinsamen Grenze ist eine Feuermauer ohne Öffnungen zu errichten.
Bei der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude von Grundgrenze zu Grundgrenze durchgehend aneinandergebaut. Sie prägt die gründerzeitlichen Blockrandbebauungen der Städte. Seitliche Abstände entfallen; Belichtung und Belüftung erfolgen über Straße und Innenhof. Daneben kennen die Landesbauordnungen weitere Formen, etwa die Gruppenbauweise für Reihenhäuser oder besondere Bauweisen, die im Bebauungsplan gesondert festgelegt werden.
Für Grundstückskäufer ist die Bauweise ein zentraler Prüfpunkt, weil sie unmittelbar bestimmt, wie viel Fläche bebaubar bleibt. Ein schmales Grundstück in offener Bauweise mit beidseitigen Abstandsflächen kann faktisch unbebaubar sein, während dasselbe Grundstück in geschlossener Bauweise gut nutzbar wäre. Die Angabe ergibt sich aus dem Bebauungsplan und ist bei der Gemeinde zu erheben – gemeinsam mit Bebauungsdichte, zulässiger Gebäudehöhe und Fluchtlinien. Praktisch bedeutsam ist die Verbindung zum Nachbarrecht.
Bei gekuppelter und geschlossener Bauweise entstehen gemeinsame Bauteile und Anschlusssituationen, die abzustimmen sind: die Ausbildung der Feuermauer, die Abdichtung an der Fuge, die Ableitung von Niederschlagswasser und – bei späterer Anbauung – die Frage, wer welche Kosten trägt. Regelungen dazu sollten vertraglich getroffen und gegebenenfalls als Dienstbarkeit verbüchert werden. Bei Bestandsobjekten ist zu prüfen, ob die tatsächliche Situierung dem Konsens entspricht. Grenznahe Bauteile, die über die Grundgrenze ragen, begründen Beseitigungsansprüche des Nachbarn; bei Zweifeln lohnt eine Grenzfeststellung durch einen Vermesser, weil die Katasterdarstellung bei Grundstücken im Grundsteuerkataster nicht verbindlich ist.
Nicht zu verwechseln ist die Bauweise in diesem planungsrechtlichen Sinn mit der Bauart – also der Frage, ob massiv oder in Leichtbauweise errichtet wird. Beide Begriffe werden im Alltag vermischt, betreffen aber völlig verschiedene Ebenen: die eine die Situierung auf dem Grundstück, die andere die Konstruktion des Gebäudes. Im Exposé sollte daher stets erkennbar sein, welche der beiden gemeint ist.