Um ein Grundstück an Straße, Wasser, Kanal und Strom anzuschließen, fallen Erschließungskosten an: Gemeindeabgaben, Entgelte der Netzbetreiber und die Grabungsarbeiten am eigenen Grund. Im Kaufpreis sind sie nicht enthalten und erreichen bei Einfamilienhäusern regelmäßig fünfstellige Beträge. Vor dem Kauf klärt man bei Gemeinde und Netzbetreibern, was bereits bezahlt wurde.
Ausführlich erklärt
Erschließungskosten sind sämtliche Aufwendungen, die entstehen, um ein Grundstück an Verkehr und Versorgung anzubinden. Sie zählen zu den am häufigsten unterschätzten Positionen beim Grundstückskauf, weil sie im Kaufpreis nicht enthalten sind und oft erst im Bauverfahren vorgeschrieben werden. Zu unterscheiden sind drei Kostenblöcke. Der erste umfasst die öffentlich-rechtlichen Abgaben der Gemeinde: die Aufschließungsabgabe beziehungsweise der Verkehrsflächenbeitrag für die Straßenerschließung sowie die Anschlussgebühren für Kanal und Wasser.
Ihre Höhe wird durch Landesgesetz und Gemeindeverordnung bestimmt und variiert innerhalb Österreichs erheblich. Bemessen wird meist nach Grundstücksfläche, Geschoßfläche oder Bebauungsdichte. Der zweite Block betrifft die Entgelte der Netzbetreiber für Strom, Erdgas und Fernwärme. Üblich sind ein Netzbereitstellungsentgelt, ein Netzzutrittsentgelt und die Kosten der konkreten Anschlussleitung.
Die Höhe hängt von der beantragten Anschlussleistung und der Entfernung zum bestehenden Netz ab; bei abgelegenen Grundstücken kann allein die Zuleitung erhebliche Beträge verursachen. Der dritte Block sind die Kosten auf dem eigenen Grundstück: Grabungsarbeiten, Rohre und Kabel, Schächte, Hauseinführungen, Verdichtung und Wiederherstellung der Oberflächen. Dazu kommen bei vielen Vorhaben die Anlagen zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser – Sickerschächte, Rigolen oder Retentionsbecken –, weil Gemeinden zunehmend die Versickerung oder Rückhaltung am eigenen Grundstück verlangen. In Summe entsteht daraus ein Kostenblock, der bei einem Einfamilienhausprojekt regelmäßig einen fünfstelligen Betrag erreicht und bei größeren Vorhaben oder ungünstiger Lage deutlich darüber liegen kann.
Ein günstiger Grundstückspreis kann durch hohe Erschließungskosten vollständig aufgezehrt werden. Zahlungspflichtig ist grundsätzlich der Grundstückseigentümer beziehungsweise Bauwerber. Beim Kauf ist daher schriftlich zu klären, ob Abgaben bereits entrichtet wurden, ob offene Vorschreibungen bestehen und ob bei künftiger Erweiterung Ergänzungsabgaben drohen. Die Angabe „voll aufgeschlossen" in einem Inserat ist kein Nachweis – belastbar sind nur Auskünfte von Gemeinde und Netzbetreibern sowie vorhandene Bescheide samt Zahlungsbestätigungen.
Der Kaufvertrag sollte die Kostentragung ausdrücklich regeln. Zeitlich fallen Erschließungskosten früh im Projektverlauf an, meist vor Baubeginn und damit lange vor jedem Ertrag. Sie sind daher nicht nur eine Kosten-, sondern auch eine Liquiditätsfrage und im Finanzierungsplan mit dem richtigen Zeitpunkt zu hinterlegen. Steuerlich zählen sie zu den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und sind bei einkünfteerzielenden Objekten über die Abschreibung zu verteilen, nicht sofort abzugsfähig.
Eine saubere Belegablage ab dem ersten Tag erspart hier spätere Rekonstruktionsarbeit. Bei Bestandsobjekten stellt sich das Thema in anderer Form: Dort ist zu prüfen, ob die vorhandenen Anschlüsse noch dem Stand entsprechen und ob bei einer Erweiterung Ergänzungsabgaben oder eine Verstärkung des Netzanschlusses erforderlich werden. Das betrifft insbesondere Vorhaben mit Wärmepumpe, Photovoltaik oder Ladeinfrastruktur, bei denen die vorhandene Anschlussleistung häufig nicht ausreicht.