Für die Straßenanbindung hebt die Gemeinde einmalig die Aufschließungsabgabe ein. Berechnet wird sie aus Grundstücksfläche, zulässiger Bebauung und einem örtlichen Satz, vorgeschrieben meist bei Bauplatzerklärung oder Baubewilligung. Wird später aufgestockt, kann eine Nachzahlung kommen. Vor dem Kauf klärt am besten die Gemeinde, ob noch etwas offen ist.
Ausführlich erklärt
Die Aufschließungsabgabe ist eine einmalige Gemeindeabgabe, mit der die Errichtung und Erhaltung der öffentlichen Verkehrsflächen anteilig auf die Grundeigentümer umgelegt wird. Sie deckt damit jenen Teil der Erschließung ab, der die Straßenanbindung betrifft, während für Kanal und Wasser eigene Anschlussgebühren vorgeschrieben werden. Die Bezeichnung variiert je nach Bundesland; teilweise wird von Verkehrsflächenbeitrag oder Erschließungsbeitrag gesprochen. Rechtsgrundlage sind die jeweiligen Landesgesetze, ergänzt durch Verordnungen der Gemeinden, in denen die Einheitssätze festgelegt werden.
Daraus folgt, dass die Höhe innerhalb Österreichs stark variiert – zwischen Bundesländern ebenso wie zwischen einzelnen Gemeinden. Die Berechnung folgt in der Regel einem Grundmuster: Eine anrechenbare Grundstücksfläche oder eine daraus abgeleitete Berechnungsfläche wird mit einem Faktor multipliziert, der die zulässige Bebauung abbildet – etwa eine Bauklasse, eine Geschoßanzahl oder eine Bebauungsdichte –, und anschließend mit einem gemeindeweise festgelegten Einheitssatz. Bei sehr großen Grundstücken sehen manche Landesgesetze Deckelungen oder eine begrenzte anrechenbare Frontlänge vor, damit die Abgabe nicht unverhältnismäßig wird. Vorgeschrieben wird die Abgabe typischerweise anlässlich der Bauplatzerklärung, der Baubewilligung oder der Grundabteilung.
Sie ist also nicht an den Grundstückskauf gekoppelt, sondern an den Zeitpunkt, zu dem das Grundstück baulich nutzbar gemacht wird. Manche Bundesländer sehen zusätzlich vor, dass die Abgabe auch ohne Bauführung vorgeschrieben werden kann, wenn ein Grundstück als Bauland gewidmet und erschlossen ist – ein Instrument der Baulandmobilisierung, das die Hortung von unbebautem Bauland verteuern soll. Praktisch bedeutsam ist die Ergänzungsabgabe. Wird ein Gebäude später erweitert, aufgestockt oder ein Dachgeschoß ausgebaut und erhöht sich dadurch die für die Berechnung maßgebliche Bebauung, kann eine Nachvorschreibung erfolgen.
Bei Sanierungs- und Erweiterungsprojekten ist dieser Posten daher in der Kalkulation zu berücksichtigen, wird aber regelmäßig übersehen. Für Käufer eines Baugrundstücks ist entscheidend, ob die Abgabe bereits entrichtet wurde. Ist das der Fall, sollte der Nachweis in Form des Bescheids und der Zahlungsbestätigung vorliegen. Ist sie offen, wird sie beim Käufer schlagend, sobald er ein Bauverfahren einleitet.
Der Kaufvertrag sollte daher ausdrücklich regeln, wer offene und künftige Abgaben trägt. Eine formlose Zusicherung des Verkäufers reicht nicht; verlässlich ist nur die Auskunft der Gemeinde. Steuerlich zählt die Aufschließungsabgabe zu den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und ist damit bei einkünfteerzielenden Objekten nicht sofort abzugsfähig, sondern über die Abschreibung zu verteilen. Für Eigennutzer ist sie schlicht ein Teil der Gesamtinvestition und in der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen, weil sie in einer frühen Projektphase fällig wird.
Gegen einen Abgabenbescheid steht der übliche Rechtsweg offen. Anfechtungsgründe betreffen in der Praxis meist die herangezogene Berechnungsfläche, den angesetzten Bebauungsfaktor oder die Frage, ob bereits früher eine Abgabe für dieselbe Fläche entrichtet wurde. Eine Prüfung des Bescheids lohnt daher, insbesondere bei großen oder ungewöhnlich geschnittenen Grundstücken.