Konsenswidrig ist ein Gebäude, wenn sein tatsächlicher Bestand von der Baubewilligung abweicht. Häufig betrifft das ausgebaute Dachböden, verglaste Terrassen, versetzte Wände oder Nutzungsänderungen. Die Behörde kann die Beseitigung anordnen, Banken verlangen meist den Nachweis, Käufer verhandeln den Preis. Klarheit bringt nur die Einsicht in den Bauakt.
Ausführlich erklärt
Von Konsenswidrigkeit spricht man, wenn der tatsächliche Bestand eines Gebäudes von dem abweicht, was baurechtlich bewilligt wurde. Der Begriff stammt vom baurechtlichen Konsens – der behördlichen Zustimmung, die einem Bauwerk zugrunde liegt. Typische Fälle sind vielfältig und in Österreich häufiger, als viele Eigentümer vermuten. Dazu zählen nachträglich ausgebaute Dachböden, überdachte oder verglaste Terrassen, zu Wohnräumen umfunktionierte Keller und Garagen, versetzte oder entfernte Trennwände, zusätzliche Wohneinheiten durch Teilung, nicht bewilligte Zubauten wie Wintergärten oder Carports, Nutzungsänderungen von Geschäftslokalen zu Wohnungen und umgekehrt sowie Abweichungen bei Fenstern, Balkonen und Fassadengestaltung.
Die Folgen können erheblich sein. Baurechtlich kann die Behörde einen baupolizeilichen Auftrag erlassen, den konsenswidrigen Zustand zu beseitigen oder herzustellen; kommt der Eigentümer dem nicht nach, droht die Ersatzvornahme auf seine Kosten. Hinzu kommen Verwaltungsstrafen. Wirtschaftlich wirkt sich eine Konsenswidrigkeit auf Finanzierung und Verkauf aus: Banken verlangen im Zuge der Bewertung regelmäßig den Nachweis des Konsenses, und Käufer nutzen entdeckte Abweichungen zur Preisverhandlung oder treten zurück.
Wichtig ist die Abgrenzung zum Bestandsschutz. Ein Gebäude, das seinerzeit konsensgemäß errichtet wurde, genießt Bestandsschutz, auch wenn es heutigen Vorschriften nicht mehr entspricht – etwa hinsichtlich Abständen oder Bebauungsdichte. Bestandsschutz schützt allerdings nur den bewilligten Bestand, nicht spätere Veränderungen. Bei Zubauten und wesentlichen Umbauten gelten die aktuellen Vorschriften.
Bei sehr alten Gebäuden ist zu beachten, dass Bewilligungen in der heutigen Form seinerzeit teils gar nicht vorgesehen waren. Das Fehlen von Unterlagen bedeutet daher nicht automatisch einen Konsensmangel; Aufschluss gibt nur der Bauakt. Die Legalisierung erfolgt über eine nachträgliche Bewilligung oder Anzeige. Voraussetzung ist, dass das Bauwerk den geltenden Vorschriften entspricht – widerspricht es etwa der Flächenwidmung, den Abstandsvorschriften oder der zulässigen Dichte, ist eine Legalisierung nicht möglich.
In manchen Bundesländern bestehen Fristen, nach deren Ablauf Beseitigungsaufträge nicht mehr erlassen werden können; die Regelungen unterscheiden sich und sollten im Einzelfall geprüft werden. Für Käufer ist die Konsensprüfung ein Standardschritt: Einsicht in den Bauakt bei der Baubehörde und Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand. Dafür ist meist eine Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Wer die Prüfung nicht vor dem Anbot durchführen kann, sollte eine aufschiebende Bedingung vereinbaren.
Für Verkäufer lohnt es, offene Punkte vor der Vermarktung zu klären – eine nachträgliche Legalisierung ist meist günstiger als eine Preisverhandlung unter Zeitdruck. Bei Wohnungseigentum ist zusätzlich zu bedenken, dass Veränderungen an allgemeinen Teilen der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. Eine baurechtliche Bewilligung ersetzt diese Zustimmung nicht – beide Ebenen sind getrennt zu prüfen, und ein Eingriff kann zivilrechtlich unzulässig sein, obwohl er baurechtlich bewilligt wurde.