Aus Grundstück, Idee und Kapital eine fertige Immobilie zu machen, nennt man Projektentwicklung. Sie läuft von der Marktanalyse über Grundstückssicherung, Planung und Bewilligung bis zu Finanzierung, Bau und Verkauf. Weil Jahre vergehen, kann das Projekt am Ende auf einen ganz anderen Markt treffen als kalkuliert.
Ausführlich erklärt
Projektentwicklung bezeichnet den Prozess, aus einem Grundstück, einer Idee und Kapital eine fertige Immobilie zu machen. Sie umfasst mehrere Phasen, die aufeinander aufbauen und deren Reihenfolge wesentlich über den Erfolg entscheidet. Am Anfang steht die Konzeption. Zu klären sind Standort, Nutzungsart, Zielgruppe und Produktmix. Grundlage ist eine Marktanalyse: Welche Nachfrage besteht, welches Angebot ist vorhanden oder in der Pipeline, welche Preise sind erzielbar, wie rasch kann abgesetzt werden?
Parallel erfolgt die Machbarkeitsprüfung – rechtlich anhand von Widmung, Bebauungsbestimmungen und Erschließung, technisch anhand von Baugrund, Topografie und Bestand, wirtschaftlich anhand einer ersten Kalkulation. Die zweite Phase ist die Grundstückssicherung. Weil die Prüfung Zeit braucht, wird häufig mit einem Optionsvertrag oder einem bedingten Kaufvertrag gearbeitet, um das Grundstück zu binden, ohne bereits erwerben zu müssen. Die Absicherung dieser Position gegen einen Zwischenverkauf ist dabei der kritische Punkt. In der dritten Phase folgen Planung und Genehmigung.
Dazu zählen gegebenenfalls ein Widmungsverfahren, Vorentwurf und Einreichplanung, die Abstimmung mit Behörden und Anrainern, die Bauverhandlung und schließlich die Baubewilligung. Diese Phase ist zeitlich am schwersten kalkulierbar, weil Verfahrensdauern und Auflagen nicht vollständig steuerbar sind. Die vierte Phase umfasst Finanzierung und Bau. Banken verlangen von Projektentwicklern einen substanziellen Eigenmitteleinsatz und knüpfen Auszahlungen häufig an Vorverkaufsquoten. Während der Bauzeit sind Kosten, Termine und Qualität zu steuern; Mehrkostenforderungen und Bauzeitverzögerungen sind die häufigsten Störungen.
Die fünfte Phase ist die Vermarktung, die parallel zum Bau läuft. Beim Verkauf vor Fertigstellung greift das Bauträgervertragsgesetz mit seinen Sicherungsmodellen. Den Abschluss bildet der Ausstieg: Verkauf der Einheiten, Verkauf des gesamten Objekts an einen Investor oder Überführung in den eigenen Bestand. Die Risiken sind erheblich und verteilen sich über alle Phasen. Genehmigungsrisiko, Baugrundrisiko, Baukostenrisiko, Zinsänderungsrisiko während der langen Projektlaufzeit, Absatzrisiko und – häufig unterschätzt – das Timing: Weil zwischen Grundstücksankauf und Fertigstellung Jahre vergehen, trifft ein Projekt möglicherweise auf einen völlig anderen Markt als jenen, für den es kalkuliert wurde.
Gerade weil das Angebot träge reagiert, kommen Fertigstellungen häufig gebündelt auf den Markt, wenn die Nachfrage bereits nachgelassen hat. Für Käufer von Objekten aus Projektentwicklungen folgt daraus, die wirtschaftliche Stabilität des Entwicklers zu prüfen. Gewährleistungsansprüche gegenüber einer aufgelösten Projektgesellschaft sind wirtschaftlich wertlos. Zu unterscheiden sind schließlich zwei Geschäftsmodelle. Der Trader-Developer entwickelt, errichtet und verkauft; sein Ertrag entsteht aus der Differenz zwischen Gesamtinvestition und Verkaufserlös.
Der Investor-Developer behält das fertige Objekt im Bestand und erzielt laufende Mieterträge. Beide Modelle verlangen unterschiedliche Kapitalausstattung, Zeithorizonte und Risikoprofile. Raumordnungspolitisch gewinnt die Entwicklung im Bestand an Bedeutung: Nachverdichtung, Dachgeschoßausbau und die Umnutzung von Brachflächen werden gegenüber der Neuerschließung am Ortsrand bevorzugt. Für Entwickler bedeutet das komplexere Ausgangslagen, aber auch geringere Konkurrenz um knappes Bauland.