Die Geschoßflächenzahl sagt, wie viel Fläche auf einem Grundstück insgesamt gebaut werden darf. Bei einem Wert von 0,8 sind auf 1.000 Quadratmetern Grund 800 Quadratmeter Geschoßfläche erlaubt. Welche Flächen mitzählen, regelt jedes Bundesland anders. Für Grundstückspreise ist diese Zahl oft wichtiger als die Grundstücksgröße.
Ausführlich erklärt
Die Geschoßflächenzahl, meist als GFZ abgekürzt, gibt an, wie viel Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden darf. Sie wird als Verhältniszahl ausgedrückt: Eine GFZ von 0,8 bedeutet, dass auf einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern insgesamt 800 Quadratmeter Geschoßfläche zulässig sind. In mehreren österreichischen Bundesländern wird für dieselbe Kennzahl der Begriff Bebauungsdichte verwendet – inhaltlich beschreiben beide dasselbe Verhältnis. Entscheidend für die praktische Anwendung ist die Frage, welche Flächen einzurechnen sind.
Grundsätzlich erfasst werden die oberirdischen Geschoßflächen, gemessen an den Außenkanten der Umfassungswände. Ob und in welchem Umfang Dachgeschoße, Untergeschoße, überdachte Freibereiche, Loggien, Balkone, Terrassen, Garagen, Technikräume und Nebengebäude anzurechnen sind, regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich und teils sehr detailliert. Gerade in diesen Details liegt erheblicher Spielraum: Ob ein ausgebautes Dachgeschoß voll, anteilig oder gar nicht zählt, kann über die Realisierbarkeit eines gesamten Projekts entscheiden. Eine Berechnung ohne Blick in die konkrete Landesregelung und die örtlichen Bebauungsbestimmungen ist daher nicht belastbar.
Ergänzt wird die GFZ durch weitere Festlegungen: zulässige Gebäudehöhe oder Bauklasse, Bauweise, Bebauungsgrad, Baufluchtlinien und Abstandsflächen. In der Praxis ist häufig nicht die Dichtekennzahl der begrenzende Faktor, sondern eine dieser Nebenbedingungen – insbesondere bei schmalen oder ungünstig geschnittenen Parzellen. Erst eine überschlägige Machbarkeitsstudie zeigt, welches Volumen tatsächlich unterzubringen ist. Wirtschaftlich ist die GFZ die zentrale Größe der Grundstücksbewertung in verdichteten Lagen.
Projektentwickler rechnen typischerweise nicht mit einem Preis je Quadratmeter Grundfläche, sondern mit einem Preis je Quadratmeter erzielbarer Geschoßfläche. Zwei benachbarte Grundstücke gleicher Größe mit GFZ 0,5 und 1,0 haben daher grundlegend unterschiedliche Werte. Für die Ableitung des vertretbaren Kaufpreises wird häufig ein Residualverfahren eingesetzt: Vom erwarteten Verkaufserlös werden Bau-, Planungs-, Finanzierungs- und Vertriebskosten sowie Gewinn und Risiko abgezogen; der verbleibende Betrag ist der Grundstückswert. Im Bestand ist die GFZ ebenso relevant.
Ist die zulässige Dichte nicht ausgeschöpft, kommen Dachgeschoßausbau, Aufstockung oder Zubau in Betracht – ein erheblicher Werthebel. Ist sie ausgeschöpft oder überschritten, sind Erweiterungen ausgeschlossen, und selbst ein Ersatzneubau könnte nur kleiner errichtet werden. Verbindliche Auskunft über die geltenden Werte erteilt die Gemeinde über die Bebauungsbestimmungen. Online-Darstellungen der Länder sind für eine erste Orientierung nützlich, aber unverbindlich.
Zu beachten ist schließlich, dass Dichtefestlegungen geändert werden können. Eine Anhebung im Zuge einer Umplanung steigert Werte deutlich, eine Reduktion im Rahmen von Ortsbildkonzepten mindert sie. Ein Anspruch auf Beibehaltung besteht nicht – wer auf eine künftige Höherwidmung spekuliert, trägt ein politisches Risiko. Für Käufer empfiehlt sich daher, die geltenden Werte schriftlich bei der Gemeinde zu erheben und das Ergebnis durch einen Ziviltechniker in ein konkretes Baufeld übersetzen zu lassen.