Ein Grundstück am Hang bietet oft Aussicht, bei Südlage viel Sonne und Abstand zu den Nachbarn. Dafür kosten Aushub, Sicherung der Baugrube, Gründung, Zufahrt und Entwässerung deutlich mehr. Größte Gefahr ist Wasser, das dem Haus zufließt. Auch die Standsicherheit ist zu prüfen. Ein Bodengutachten sollte vor dem Kauf vorliegen.
Ausführlich erklärt
Als Hanglage bezeichnet man ein Grundstück mit deutlichem Geländegefälle. Sie zählt zu den begehrtesten Lagen überhaupt – und zu den technisch und finanziell anspruchsvollsten. Die Vorzüge sind offensichtlich. Ein Hanggrundstück bietet häufig Aussicht, eine gute Besonnung bei Süd- oder Südwesthang und eine natürliche Distanz zur Nachbarbebauung.
Architektonisch eröffnet das Gefälle Möglichkeiten, die auf ebenem Gelände nicht bestehen: gestaffelte Baukörper, ebenerdige Zugänge auf mehreren Ebenen, große Fensterflächen zur Talseite und eine Nutzung des Untergeschoßes als vollwertiger Wohnraum. Dem stehen erhebliche Mehrkosten gegenüber, die vor dem Kauf realistisch zu beziffern sind. Der Aushub ist aufwendiger, weil Material abzutransportieren oder auf dem Grundstück zu bewegen ist. Die Baugrube muss gesichert werden, häufig durch Böschungen, Stützmauern oder verankerte Wände.
Die Gründung ist anspruchsvoller, weil ungleichmäßige Lasten und Erddruck zu berücksichtigen sind. Hinzu kommen aufwendigere Zufahrt und Erschließung, Stützkonstruktionen im Garten, Treppenanlagen und eine sorgfältige Entwässerung. Der kritischste Punkt ist das Wasser. Bei Hanggrundstücken fließt Oberflächen- und Schichtwasser dem Gebäude zu.
Erforderlich sind daher eine wirksame Drainage, eine Abdichtung der erdberührten Bauteile und Maßnahmen zur Ableitung von Hangwasser oberhalb des Gebäudes. Fehler an dieser Stelle führen zu feuchten Kellern und Substanzschäden, die nachträglich nur mit erheblichem Aufwand zu beheben sind. Bei Starkregen kann Hangwasser zudem auch außerhalb ausgewiesener Gefahrenzonen Schäden verursachen. Ebenfalls zu prüfen ist die Standsicherheit.
In Regionen mit rutschungsgefährdeten Böden sind Hanggrundstücke besonders sensibel; Aufschüttungen, Abgrabungen und die Entfernung von Bewuchs können ein bislang stabiles Gefüge stören. Ein geotechnisches Gutachten ist bei Hanglagen daher nicht optional, sondern Grundlage jeder seriösen Planung. Rechtlich kommen weitere Punkte hinzu. Gefahrenzonenpläne für Wildbach, Lawine und Rutschung sind zu erheben.
Bebauungsbestimmungen enthalten häufig Vorgaben zu Geländeveränderungen, zur zulässigen Höhe von Stützmauern und zur Anpassung des Baukörpers an das natürliche Gelände. Auch nachbarrechtlich ist Vorsicht geboten: Abgrabungen und Aufschüttungen nahe der Grundgrenze können den Nachbargrund beeinträchtigen und Duldungs- oder Schadenersatzfragen auslösen. Für Käufer empfiehlt sich daher, vor Anbotslegung ein Bodengutachten einzuholen oder das Anbot unter eine entsprechende Bedingung zu stellen, die Erschließungssituation zu klären und die Mehrkosten der Gründung mit einem Planer überschlägig zu ermitteln. Ein vermeintlich günstiges Hanggrundstück kann sich nach dieser Rechnung als teurer erweisen als eine ebene Fläche.
Bei Bestandsobjekten in Hanglage sind einige Punkte besonders zu prüfen: Feuchtigkeit in erdberührten Räumen, Zustand und Funktion der Drainage, Risse in Stützmauern, Setzungserscheinungen sowie die Frage, wie Oberflächenwasser oberhalb des Gebäudes abgeleitet wird. Auch die Erreichbarkeit im Winter und der Aufwand für Schneeräumung gehören in die Betrachtung, insbesondere bei steilen Zufahrten.