Souterrain heißt ein Geschoß, das teilweise unter dem umgebenden Gelände liegt. Ob dort gewohnt werden darf, hängt von Licht, Luft, Raumhöhe, Feuchtigkeitsschutz und Fluchtwegen ab. Häufig sind feuchte Wände, muffiger Geruch und Kondenswasser an kühlen Wänden. Quadratmeterpreise liegen unter jenen vollwertiger Wohnflächen. Der Bauakt zeigt die zulässige Nutzung.
Ausführlich erklärt
Als Souterrain bezeichnet man Räume, die teilweise unter dem umgebenden Geländeniveau liegen. Der Begriff stammt aus dem Französischen und beschreibt ein Geschoß zwischen Keller und Erdgeschoß – häufig als Hochparterre gegenüberliegend, wenn das Gelände abfällt. Ob solche Räume zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, ist die entscheidende Frage. Die Landesbauordnungen stellen dafür Anforderungen an Belichtung, Belüftung, Raumhöhe, Schutz gegen Feuchtigkeit und Fluchtwege.
Erfüllt ein Raum diese Anforderungen nicht, ist er ein Kellerraum – auch wenn er faktisch bewohnt wird. Eine Nutzung entgegen dem baurechtlichen Konsens begründet eine Konsenswidrigkeit mit den entsprechenden Folgen bei Finanzierung und Verkauf. Bautechnisch ist die Feuchtigkeit das zentrale Thema. Erdberührte Bauteile sind Boden- und Sickerwasser ausgesetzt; erforderlich sind eine funktionierende Abdichtung, gegebenenfalls eine Drainage und eine wirksame Ableitung von Oberflächenwasser.
Bei älteren Gebäuden ohne durchgehende Horizontalsperre tritt häufig aufsteigende Feuchte auf. Hinzu kommt Kondensat: Kühle Wandoberflächen und warme, feuchte Raumluft führen im Sommer zu Niederschlag – weshalb Souterrainräume im Sommer nicht durch Lüften mit warmer Außenluft getrocknet werden können, sondern eher in kühlen Nachtstunden. Bei der Besichtigung geben Salzausblühungen, abplatzender Putz, muffiger Geruch, Verfärbungen im Sockelbereich und aufgestellte Luftentfeuchter Hinweise. Eine orientierende Feuchtigkeitsmessung im Rahmen eines Bauzustandsgutachtens ist bei erkennbaren Auffälligkeiten sinnvoll.
Ein weiterer Punkt ist der Rückstau. Liegen Räume unterhalb der Rückstauebene, kann bei Starkregen Abwasser aus dem Kanal eindringen. Rückstauverschlüsse oder Hebeanlagen sind dann erforderlich und regelmäßig zu warten; fehlen sie, kürzen Versicherer im Schadensfall häufig die Leistung. Für die Flächenangaben ist zu klären, ob Souterrainräume zur Nutzfläche zählen.
Maßgeblich ist, ob sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind – Kellerräume bleiben außer Ansatz. Weil die Beurteilung im Einzelfall erfolgt, weichen Flächenangaben aus Inseraten und mietrechtliche Nutzfläche hier besonders häufig voneinander ab. Wertseitig erzielen Souterrainräume deutlich geringere Quadratmeterpreise als vollwertige Wohnflächen. Positiv wirken ein abfallendes Gelände mit ebenerdigem Zugang zum Garten, gute Belichtung durch großzügige Fenster und ausreichende Raumhöhe – dann kann ein Souterrain als vollwertiger Wohnraum funktionieren.
Negativ wirken enge Lichtschächte, geringe Raumhöhen und Feuchtigkeitsprobleme. Für Käufer empfiehlt sich, die baurechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung über den Bauakt zu prüfen. Weicht der tatsächliche Zustand vom bewilligten ab, liegt eine Konsenswidrigkeit vor – mit Folgen für Finanzierung, Versicherung und Wiederverkauf. Für die Nutzung selbst gilt: Souterrainräume eignen sich gut für Nebennutzungen wie Arbeitszimmer, Hobbyraum, Wellnessbereich oder Lager, sofern Feuchtigkeit und Belichtung stimmen.
Als Hauptwohnräume funktionieren sie nur bei ausreichender Belichtung und Raumhöhe. Bei der Preisfindung sollte die Fläche daher gesondert ausgewiesen und mit einem reduzierten Ansatz bewertet werden – eine pauschale Gleichsetzung mit vollwertiger Wohnfläche führt zu überhöhten Erwartungen.