Ein Kellerabteil ist ein abgetrennter Lagerraum im Untergeschoß, der zu einer bestimmten Wohnung gehört. Wie fest diese Zuordnung ist, unterscheidet sich: Am sichersten steht sie im Grundbuch, schwächer sind Sondernutzungsrechte oder bloße Zuweisungen. Vor dem Kauf lohnt der Blick auf Feuchtigkeit, Zugang und die tatsächliche rechtliche Grundlage.
Ausführlich erklärt
Ein Kellerabteil ist ein abgetrennter Lagerraum im Untergeschoß eines Gebäudes, der einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist. Für die Wohnqualität ist es ein spürbarer Faktor, weil Stauraum in Wohnungen chronisch knapp ist – und für den Wert ebenfalls, weil eine Wohnung ohne Kellerabteil im Markt schlechter abschneidet. Rechtlich sind mehrere Zuordnungen möglich, die sich in Beständigkeit und Verkäuflichkeit unterscheiden. Am stärksten ist die Zuordnung als Zubehör-Wohnungseigentum: Das Abteil ist untrennbar mit der Wohnung verbunden, im Nutzwertgutachten berücksichtigt und im Grundbuch ersichtlich. Schwächer ist ein Sondernutzungsrecht, bei dem der Raum rechtlich allgemeiner Teil der Liegenschaft bleibt, aber einer Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist.
Am schwächsten ist eine bloße Benützungsregelung der Eigentümergemeinschaft, die unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden kann. Welche Variante vorliegt, ergibt sich aus Grundbuch, Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag. Vor dem Kauf sollte das geprüft werden – nicht selten wird ein Kellerabteil im Inserat als selbstverständlich dargestellt, obwohl es lediglich auf einer Zuweisung beruht. Für die Flächenangabe ist zu beachten, dass Kellerabteile in der mietrechtlichen Nutzfläche und in der beworbenen Wohnfläche in der Regel nicht enthalten sind. Sie werden gesondert ausgewiesen.
Bei der Nutzung bestehen Einschränkungen. Aus Brandschutzgründen ist die Lagerung leicht entzündlicher Stoffe, von Treibstoffen, Gasflaschen und größeren Mengen brennbaren Materials regelmäßig untersagt. Kellergänge und Fluchtwege sind freizuhalten – abgestellte Gegenstände können im Ernstfall die Rettung behindern und sind daher unzulässig. Die Hausordnung enthält dazu meist ausdrückliche Regelungen, und Versicherer können bei Verstößen Leistungen kürzen. Bautechnisch ist Feuchtigkeit das häufigste Thema.
Kellerräume älterer Gebäude ohne durchgehende Horizontalsperre oder Außenabdichtung sind anfällig für aufsteigende Feuchte und Kondensat. Empfindliche Gegenstände sollten nicht direkt am Boden und nicht an Außenwänden gelagert werden. Bei der Besichtigung lohnt der Blick auf Salzausblühungen, abplatzenden Putz, muffigen Geruch und Wasserflecken – sie deuten auf ein Problem hin, das die gesamte Liegenschaft betreffen kann. Zu prüfen ist ferner die Rückstausicherung. Liegen Kellerräume unterhalb der Rückstauebene, kann bei Starkregen Abwasser aus dem Kanal eindringen.
Rückstauverschlüsse oder Hebeanlagen sind dann erforderlich und regelmäßig zu warten; fehlen sie, kürzen Versicherungen im Schadensfall häufig die Leistung. Wirtschaftlich schlägt sich ein Kellerabteil im Kaufpreis nieder, wenn auch weniger stark als Freiflächen. Entscheidend sind Größe, Zugänglichkeit, Trockenheit und Sicherheit. Ein feuchtes, schwer erreichbares Abteil ohne verschließbaren Zugang bringt wenig; ein trockener, gut belüfteter Raum mit ausreichender Höhe deutlich mehr. Bei Besichtigungen lohnt daher der Blick in den Keller – er sagt viel über den Zustand des gesamten Hauses aus, insbesondere über Feuchtigkeitsprobleme, die sonst verborgen bleiben.