Wie man in einem Mehrparteienhaus miteinander auskommt, regelt die Hausordnung: Ruhezeiten, Waschküche, Mülltrennung, Grillen, Tierhaltung und freie Gänge. Beim Mieten wird sie meist Teil des Vertrags. Sie darf aber nicht mehr verlangen als Gesetz und Mietvertrag; pauschale Verbote ohne Grund halten selten. Freie Fluchtwege sind dagegen Pflicht.
Ausführlich erklärt
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus. Sie enthält Bestimmungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche, zu Ruhezeiten, zur Reinhaltung und zu wiederkehrenden Konfliktthemen und ist damit das wichtigste praktische Ordnungsinstrument einer Wohnanlage. Ihre rechtliche Grundlage hängt von der Konstellation ab. Im Mietverhältnis wird die Hausordnung üblicherweise zum Vertragsbestandteil erklärt und bindet den Mieter dadurch.
In Wohnungseigentumsanlagen beruht sie auf einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder auf einer Regelung im Wohnungseigentumsvertrag. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, sollte er die geltende Hausordnung dem Mietvertrag beilegen – andernfalls bindet sie den Mieter nicht unmittelbar. Zum typischen Inhalt zählen Ruhezeiten am Abend, in der Nacht und an Sonn- und Feiertagen, Regelungen zum Musizieren und zu lärmintensiven Arbeiten, die Nutzung von Waschküche und Trockenraum, das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen, die Freihaltung von Gängen und Stiegenhäusern, die Mülltrennung, das Grillen auf Balkonen und im Hof, die Tierhaltung, die Nutzung von Spielplätzen und Gemeinschaftsräumen sowie das Verschließen von Haustür und Kellerabgängen. Ein wesentlicher Punkt ist der brandschutzrechtliche Hintergrund.
Die Freihaltung von Fluchtwegen ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Sicherheitsvorschrift. Gegenstände in Gängen und Stiegenhäusern können im Ernstfall die Rettung behindern; entsprechende Regelungen sind daher durchsetzbar und werden von Behörden geprüft. Grenzen bestehen dort, wo eine Hausordnung in Rechte eingreift, die ihr nicht zugänglich sind. Sie kann keine Regelungen treffen, die dem Gesetz oder dem Mietvertrag widersprechen, und sie kann Mietern keine Pflichten auferlegen, die über das vertraglich Vereinbarte hinausgehen.
Klauseln, die etwa Besuche zeitlich beschränken, die Nutzung der Wohnung übermäßig einengen oder generelle Verbote ohne sachlichen Grund aussprechen, sind regelmäßig unwirksam. Bei der Tierhaltung ist die Rechtslage differenziert: Ein generelles Verbot hält häufig nicht, während Regelungen zur Vermeidung von Belästigungen zulässig sind. Zur Durchsetzung stehen mehrere Wege offen. Bei Verstößen ist zunächst die Hausverwaltung zuständig, die abmahnt und den Sachverhalt dokumentiert.
Bleibt das erfolglos, kommen zivilrechtliche Unterlassungsansprüche in Betracht; bei erheblichem und wiederholtem unleidlichem Verhalten kann ein Kündigungsgrund vorliegen. Für Änderungen gilt: In Wohnungseigentumsanlagen ist ein Beschluss erforderlich. Sinnvoll ist, Regelungen konkret und durchsetzbar zu formulieren statt in allgemeinen Appellen – und sie anzupassen, wenn sich Nutzung oder Bewohnerstruktur ändern. Für Käufer und Mietinteressenten lohnt der Blick in die geltende Hausordnung vor Vertragsabschluss.
Sie zeigt, welche Regeln im Haus gelten – etwa zur Tierhaltung, zur Kurzzeitvermietung oder zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen – und gibt einen Eindruck davon, welche Konflikte in der Vergangenheit Anlass für Regelungen gegeben haben. Eine sehr umfangreiche, detailverliebte Hausordnung ist selten ein gutes Zeichen; sie deutet meist auf eine Vorgeschichte von Auseinandersetzungen hin.