Errichtet und verwaltet wird eine Genossenschaftswohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die nur ihre tatsächlichen Kosten verrechnen darf. Das macht sie meist günstiger als vergleichbare Wohnungen am freien Markt. Beim Einzug ist üblicherweise ein Finanzierungsbeitrag zu zahlen. Frei verkaufen lässt sich die Wohnung nicht; bei Auszug geht sie zurück.
Ausführlich erklärt
Eine Genossenschaftswohnung ist eine Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet und bewirtschaftet wird. Sie unterliegt dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und damit einer eigenen Systematik, die sich vom freien Mietmarkt und vom klassischen Wohnungseigentum deutlich unterscheidet. Der grundlegende Unterschied ist das Kostendeckungsprinzip. Das laufende Entgelt darf nur jene Kosten decken, die tatsächlich anfallen: Finanzierung, Erhaltung, Verwaltung, Betriebskosten und die gesetzlich vorgesehenen Rücklagen.
Gewinnaufschläge sind ausgeschlossen. Daraus folgt, dass Genossenschaftswohnungen in vielen Lagen deutlich günstiger sind als vergleichbare Objekte am freien Markt – insbesondere in Ballungsräumen mit hohem Preisniveau. Beim Bezug ist üblicherweise ein Finanzierungsbeitrag zu leisten, der in die Errichtungskosten einfließt und das laufende Entgelt senkt. Bei Rückgabe der Wohnung wird er, vermindert um eine gesetzlich vorgesehene jährliche Abschreibung, rückerstattet.
Wer den Betrag nicht aufbringen kann, findet in mehreren Bundesländern Eigenmittelersatzdarlehen. Rechtlich wird kein gewöhnlicher Mietvertrag, sondern ein Nutzungsvertrag geschlossen. Er ist in der Regel unbefristet, was hohe Wohnsicherheit bedeutet. Die Vergabe erfolgt nach eigenen Kriterien der Bauvereinigung, häufig unter Beteiligung der Gemeinde, mit Vormerkungen, Wartelisten und Einkommensobergrenzen.
Wartezeiten von mehreren Jahren sind in gefragten Lagen üblich – eine frühzeitige Vormerkung bei mehreren Bauvereinigungen ist daher sinnvoll. Eine Besonderheit ist die Möglichkeit der späteren Übertragung ins Wohnungseigentum. Bei entsprechend errichteten Objekten – dem sogenannten Mietkaufmodell – kann der Nutzer nach Ablauf einer gesetzlich festgelegten Frist den Erwerb verlangen; der geleistete Finanzierungsbeitrag wird angerechnet. Die Bedingungen und Preisbildungsregeln sind gesetzlich vorgegeben und sollten vor dem Bezug bekannt sein, weil sie die langfristige Perspektive erheblich prägen.
Dem stehen Einschränkungen gegenüber. Die Wohnung kann nicht frei verkauft werden; bei Auszug geht sie an die Bauvereinigung zurück, die neu vergibt. Eine Weitergabe an Dritte gegen Entgelt ist unzulässig. Untervermietung ist nur eingeschränkt möglich, und für bauliche Veränderungen bestehen Zustimmungserfordernisse.
Auch die Standortwahl ist begrenzt, weil man von der Verfügbarkeit im Bestand der Bauvereinigung abhängt. Für die Entscheidung empfiehlt sich eine Gesamtbetrachtung: Finanzierungsbeitrag, monatliches Entgelt samt Betriebskosten, allfällige Darlehensrate, erwartete Rückzahlung bei Auszug und die Frage, ob eine Kaufoption besteht. Erst diese Zusammenschau erlaubt einen belastbaren Vergleich mit einer Mietwohnung am freien Markt oder einer eigenen Eigentumswohnung. Für wen sich die Genossenschaftswohnung eignet, hängt vor allem von der Lebensplanung ab.
Wer langfristig an einem Ort bleiben will, profitiert von günstigem Entgelt und hoher Wohnsicherheit. Wer beruflich mobil ist oder Vermögen aufbauen möchte, findet in anderen Wohnformen mehr Flexibilität beziehungsweise Wertsteigerungspotenzial. Die Kaufoption beim Mietkaufmodell kann beide Ziele verbinden, setzt aber voraus, dass das Objekt entsprechend errichtet wurde.