Ferienimmobilie ist der Sammelbegriff für Objekte zur Erholung – vom Apartment im Skiort bis zum Chalet. Gekauft wird entweder zur eigenen Nutzung oder als Anlage; beides zugleich geht selten auf, weil man die ertragsstärksten Wochen selbst belegt. Der Wiederverkauf ist schwieriger als bei Wohnungen in Ballungsräumen.
Ausführlich erklärt
Ferienimmobilie ist der Oberbegriff für Objekte, die überwiegend der Erholungsnutzung dienen – vom Apartment im Skiort über das Seehaus bis zum Chalet. Sie werden aus zwei sehr unterschiedlichen Motiven erworben: für die eigene Nutzung oder als Investment. Die meisten Enttäuschungen entstehen daraus, dass beide Ziele gleichzeitig verfolgt werden, ohne dass die Zielkonflikte offengelegt sind. Der Zielkonflikt ist einfach zu beschreiben: Die Zeiten, in denen ein Eigentümer selbst gerne dort wäre, sind genau jene mit der höchsten Vermietungsnachfrage.
Wer sich Ferien-, Feiertags- und Hochsaisonwochen für die Eigennutzung reserviert, entzieht der Vermietung den ertragsstärksten Teil des Jahres. Eine Rechnung, die volle Auslastung und freie Eigennutzung unterstellt, geht nicht auf. Standortseitig entscheiden Ganzjahrestauglichkeit, Schneesicherheit beziehungsweise Wasserlage, Erreichbarkeit von Ballungsräumen und internationalen Flughäfen, Qualität der Infrastruktur sowie die Wettbewerbssituation vor Ort. Destinationen mit nur einer Saison haben deutlich schwächere Auslastungsprofile.
Auch die Entwicklung der Region – Investitionen in Liftanlagen, Ortsbild, Radwege oder Kongresstourismus – wirkt langfristig auf den Wert. Rechtlich ist die wichtigste Vorfrage, ob die geplante Nutzung zulässig ist. Freizeitwohnsitzbeschränkungen, Grundverkehrsrecht, Widmung, baurechtlicher Konsens und – bei Objekten in Anlagen – der Wohnungseigentumsvertrag entscheiden darüber, ob eine Immobilie überhaupt als Ferienobjekt genutzt oder touristisch vermietet werden darf. Viele als Investment beworbene Projekte sind daher als Beherbergungsbetriebe gewidmet, was steuerlich und betrieblich eine andere Konstruktion bedeutet als eine private Ferienwohnung.
Betreibermodelle reichen von der Eigenvermietung über Buchungsplattformen bis zur Übergabe an einen professionellen Betreiber mit garantierter oder umsatzabhängiger Vergütung. Bei Garantiemodellen ist die Bonität des Garantiegebers entscheidend, und die Garantie ist häufig bereits im Kaufpreis enthalten. Pooling-Modelle verteilen Erträge und Leerstandsrisiken, nehmen dem Eigentümer aber die Kontrolle. In der Kalkulation gehören auf die Kostenseite: Reinigung und Wäsche, Plattform- und Betreiberprovisionen, Instandhaltung bei hoher Nutzungsfrequenz, Möblierungserneuerung, Versicherung, Grundsteuer, Ortstaxe, Grundheizung im Winter und Betreuung vor Ort.
Nach Abzug all dessen fällt die Nettorendite deutlich niedriger aus als die beworbene Bruttogröße. Ein oft übersehener Punkt ist der Wiederverkauf. Der Interessentenkreis für Ferienimmobilien ist kleiner und konjunkturabhängiger als für Wohnobjekte in Ballungsräumen. In Projekten mit vielen gleichartigen Einheiten steht man beim Verkauf zudem im Wettbewerb mit den Nachbarn.
Wer eine realistische Haltedauer und ein Ausstiegsszenario mitdenkt, trifft die bessere Entscheidung. Wer die Immobilie überwiegend selbst nutzen will, sollte sie schlicht als Konsumentscheidung betrachten und nicht als Investment. Das ist völlig legitim – nur sollte die Kalkulation dann ehrlich als Kostenrechnung geführt werden und nicht als Renditerechnung, die den Kauf nachträglich rechtfertigt. Die Frage lautet dann nicht, ob sich das Objekt rentiert, sondern ob die jährlichen Kosten den Nutzen wert sind.