Zwischennutzung heißt, leerstehende Flächen befristet zu nutzen, bevor sie anders verwendet werden – etwa als Atelier, Werkstatt oder Pop-up-Laden. Eigentümer schützen so das Gebäude und decken Kosten, Nutzer erhalten günstige Flächen. Entscheidend ist ein Vertrag, der die rechtzeitige Räumung sicherstellt. Vorab ist zu klären, ob die Nutzung zulässig ist.
Ausführlich erklärt
Zwischennutzung bezeichnet die befristete Nutzung von Flächen, die dauerhaft anders verwendet werden sollen – etwa von leerstehenden Geschäftslokalen, Bürogebäuden vor dem Umbau, Industriehallen vor der Entwicklung oder Baulücken vor der Bebauung. Für Eigentümer bietet sie mehrere Vorteile. Genutzte Objekte verfallen langsamer als leerstehende, weil Beheizung, Belüftung und Anwesenheit Feuchtigkeit, Schimmel und Frostschäden vorbeugen. Vandalismus und unbefugtes Betreten werden erschwert.
Die laufenden Kosten werden zumindest teilweise gedeckt. Und in Vierteln mit hohem Erdgeschoßleerstand wirkt eine belebte Fläche auf das Umfeld – ein Argument, das auch für das eigene Objekt zählt. Für Nutzer eröffnet sie Flächen zu günstigen Konditionen, die dauerhaft nicht leistbar wären: Ateliers, Werkstätten, Pop-up-Läden, Proberäume, Vereinslokale, Lager oder Veranstaltungsflächen. Vertraglich ist die zentrale Frage die Beendigung.
Wird ein gewöhnlicher Mietvertrag geschlossen, greifen je nach Objekt und Anwendungsbereich die mietrechtlichen Schutzbestimmungen – mit der Folge, dass die Fläche zum geplanten Zeitpunkt möglicherweise nicht frei wird. Gebräuchlich sind daher befristete Verträge mit klarem Endtermin, teils Konstruktionen als Prekarium – eine jederzeit widerrufbare Bittleihe –, wobei deren Wirksamkeit davon abhängt, dass tatsächlich kein Entgelt für den Gebrauch geleistet wird. Wird ein Entgelt vereinbart, liegt regelmäßig ein Bestandverhältnis vor. Die Gestaltung gehört daher in fachkundige Hände.
Zu klären sind ferner mehrere Punkte. Die Widmung: Die beabsichtigte Nutzung muss flächenwidmungsrechtlich und baurechtlich zulässig sein; eine Nutzungsänderung kann bewilligungspflichtig sein, insbesondere bei Publikumsverkehr. Der bauliche Zustand: Fluchtwege, Brandschutz, Elektroinstallation und sanitäre Einrichtungen müssen für die Nutzung geeignet sein. Die Versicherung: Gebäudeversicherer sind über die geänderte Nutzung zu informieren, weil sonst der Schutz gefährdet ist; der Nutzer benötigt eine eigene Haftpflichtdeckung.
Und die Kostentragung für Betriebskosten, Energie, Instandhaltung und allfällige Adaptierungen. Ein eigener Regelungspunkt sind Investitionen des Nutzers. Zu vereinbaren ist, ob Einbauten bei Beendigung zurückzubauen sind, ob eine Abgeltung erfolgt und wer das Risiko trägt, wenn die Nutzung früher endet als geplant. Im Wohnungseigentum ist zu beachten, dass eine von der festgelegten Widmung abweichende Nutzung der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf.
Mehrere Städte unterstützen Zwischennutzungen mit eigenen Programmen, Vermittlungsstellen und teils Förderungen, insbesondere zur Belebung von Erdgeschoßzonen. Für Projektentwickler ist die Zwischennutzung darüber hinaus ein Instrument der Standortentwicklung: Eine belebte Fläche macht ein Areal sichtbar, schafft Akzeptanz im Umfeld und kann die spätere Vermarktung erleichtern. Voraussetzung ist eine saubere vertragliche Gestaltung, die die rechtzeitige Räumung sicherstellt. Für Nutzer gilt umgekehrt, dass die Befristung ernst zu nehmen ist.
Investitionen in eine zwischengenutzte Fläche amortisieren sich nur über die vereinbarte Dauer; eine Verlängerung ist eine Möglichkeit, kein Anspruch. Wer darauf baut, trägt ein Risiko, das sich vertraglich nur begrenzt absichern lässt.