Eine freifinanzierte Wohnung wurde ohne öffentliche Fördermittel gebaut oder gekauft. Deshalb gelten keine förderrechtlichen Bindungen wie Einkommensgrenzen, Wartelisten oder Preisbindungen. Ob die Miete gebunden ist, entscheidet aber das Mietrechtsgesetz, nicht die Förderung. Geförderte Wohnungen und Genossenschaftswohnungen sind meist günstiger, aber an Bedingungen gebunden. Für Anleger ist das zentral.
Ausführlich erklärt
Als freifinanzierte Wohnung bezeichnet man eine Wohnung, die ohne öffentliche Fördermittel errichtet oder erworben wurde. Sie steht damit im Gegensatz zur geförderten Wohnung, für deren Errichtung Mittel der Wohnbauförderung eines Bundeslandes eingesetzt wurden, und zur Genossenschaftswohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bewirtschaftet wird. Der wesentliche Unterschied liegt in den Bindungen. Bei geförderten Objekten knüpfen sich an die öffentlichen Mittel Auflagen: Einkommensgrenzen für Bewohner, Begrenzungen der Wohnnutzfläche, Preisbindungen bei Miete oder Kaufpreis, Vergaberegeln, Hauptwohnsitzpflicht und Mindestwohndauern. Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen kommt das Kostendeckungsprinzip hinzu: Mieten und Entgelte dürfen nur die tatsächlichen Kosten decken, ein Gewinn ist ausgeschlossen.
Freifinanzierte Wohnungen unterliegen diesen Beschränkungen nicht. Daraus folgen die praktischen Unterschiede. Der Preis beziehungsweise die Miete richtet sich nach dem Markt, nicht nach einer Kostenrechnung oder einer Fördervorgabe. Es gibt keine Einkommensprüfung, keine Wartelisten und keine Vergabekriterien – wer zahlen kann und will, kommt zum Zug. Auch die Nutzung ist freier: Vermietung, Eigennutzung oder Weiterverkauf unterliegen keinen förderrechtlichen Bindungen.
Mietrechtlich ist zu differenzieren. Ob eine Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit gebundener Mietzinsbildung unterliegt oder ob der Mietzins frei vereinbart werden darf, hängt nicht davon ab, ob gefördert wurde, sondern von Baujahr, Art des Gebäudes und weiteren gesetzlichen Anknüpfungspunkten. Bei freifinanzierten Neubauten ab bestimmten Stichtagen ist die Mietzinsbildung frei; für Mieter bedeutet das keinen Preisschutz, für Vermieter höhere Ertragschancen. Für Käufer und Mieter ergibt sich eine klare Abwägung. Freifinanzierte Objekte bieten mehr Auswahl, schnellere Verfügbarkeit, häufig höheren Ausstattungsstandard und volle Verfügungsfreiheit.
Geförderte Objekte und Genossenschaftswohnungen sind in der Regel günstiger, dafür an Voraussetzungen gebunden, oft mit Wartezeiten verbunden und in der Weiterverwertung eingeschränkt. Für Anleger ist die Unterscheidung zentral. Nur freifinanzierte Objekte lassen sich ohne förderrechtliche Bindungen vermieten und veräußern. Wer eine geförderte Wohnung erwirbt, sollte prüfen, welche Bindungen noch laufen, ob ein Förderdarlehen zu übernehmen oder zurückzuzahlen ist und ob Preisbindungen bestehen – diese Punkte beeinflussen Ertrag und Verwertbarkeit erheblich. Bei der Objektsuche empfiehlt sich daher, in jedem Fall zu klären, ob und in welchem Umfang eine Förderung in Anspruch genommen wurde.
Aufschluss geben Kaufvertrag, Grundbuch und die Auskunft der Landesförderstelle. Bei Genossenschaftswohnungen kommt hinzu, dass viele Verträge nach einer bestimmten Nutzungsdauer eine nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum ermöglichen. Die Bedingungen dafür sind gesetzlich geregelt und sollten vor dem Bezug bekannt sein, weil sie die langfristige Perspektive erheblich beeinflussen. Für die Kaufentscheidung ist letztlich die Gesamtbelastung maßgeblich. Eine freifinanzierte Wohnung mit höherem Preis, aber ohne Bindungen kann langfristig die flexiblere Wahl sein; eine geförderte Wohnung mit niedrigerer Belastung die wirtschaftlich günstigere, sofern die Bindungen zur Lebensplanung passen.