Eine Neubauwohnung kauft man meist beim Bauträger, oft schon vor Fertigstellung. Weil im Voraus gezahlt wird, sichert das Bauträgervertragsgesetz die Raten ab. Was geschuldet ist, steht in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Bei der Übergabe gehören alle Mängel ins Protokoll, und die letzte Rate bleibt einbehalten.
Ausführlich erklärt
Eine Neubauwohnung wird üblicherweise vom Bauträger erworben, häufig bereits vor oder während der Errichtung. Dieser Ablauf unterscheidet sich vom Kauf einer Bestandswohnung erheblich und folgt eigenen rechtlichen Regeln. Grundlage ist der Bauträgervertrag. Weil der Erwerber Zahlungen leistet, bevor die Leistung erbracht ist, greift das Bauträgervertragsgesetz mit seinen Sicherungsmodellen. Verbreitet ist das Ratenplanmodell, bei dem Zahlungen nur nach Erreichen definierter Baufortschritte fällig werden und ein Treuhänder die Voraussetzungen prüft.
Alternativ bestehen schuldrechtliche und pfandrechtliche Sicherungen. Ein Teil des Kaufpreises bleibt jedenfalls bis nach Übergabe und Behebung protokollierter Mängel einbehalten – dieser Betrag sollte keinesfalls vorzeitig freigegeben werden. Das maßgebliche technische Dokument ist die Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Sie legt fest, welche Qualitäten geschuldet sind – von Bodenbelägen und Sanitärausstattung über Fenster und Heizsystem bis zu Außenanlagen. Formulierungen wie „oder gleichwertig" sind üblich, sollten aber nicht dazu führen, dass wesentliche Positionen offenbleiben.
Ebenso zu prüfen ist, welche Leistungen nicht enthalten sind: Küche, Bodenbeläge in bestimmten Räumen, Einrichtung der Außenanlagen, Stellplatz. Sonderwünsche sind der häufigste Anlass für Mehrkosten und Verzögerungen. Sie sollten schriftlich mit Preis und Termin vereinbart und rechtzeitig vor dem jeweiligen Bauabschnitt beauftragt werden; spätere Änderungen sind unverhältnismäßig teuer. Bei der Übergabe ist Sorgfalt entscheidend. Auch neue Wohnungen weisen regelmäßig Mängel auf – unsaubere Fugen und Anschlüsse, Kratzer, nicht schließende Fenster und Türen, fehlende Abdichtungen, falsch angeschlossene Elektrik.
Ein Übergabeprotokoll mit vollständiger Mängelliste, Fotos und Behebungsfristen ist unerlässlich. Die Gewährleistungsfristen beginnen mit der Übergabe zu laufen und betragen bei unbeweglichen Sachen grundsätzlich drei Jahre. Zu prüfen sind ferner die Unterlagen zur Wohnungseigentumsbegründung: Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Zuordnung von Zubehör wie Kellerabteil, Terrasse oder Stellplatz sowie die vorgesehene Verwaltung und die geplante Dotierung der Rücklage. Wirtschaftlich bietet die Neubauwohnung moderne Haustechnik, gute Energiekennwerte, zeitgemäße Grundrisse und geringe Instandhaltungskosten der ersten Jahre – zu einem höheren Preisniveau als vergleichbare Bestandswohnungen. Bei Projekten mit vielen gleichartigen Einheiten ist zudem der Wiederverkauf zu bedenken: Man steht dabei im Wettbewerb mit den Nachbarn.
Ein Blick auf die wirtschaftliche Stabilität des Bauträgers gehört ebenfalls zur Prüfung, weil Gewährleistungsansprüche gegenüber einer aufgelösten Projektgesellschaft wirtschaftlich wertlos sind. Ein Blick ins Firmenbuch und in veröffentlichte Jahresabschlüsse kostet wenig und beantwortet die Frage nach der Kapitalausstattung. Ebenso aussagekräftig sind Referenzprojekte desselben Bauträgers und die Erfahrungen ihrer Erwerber. Zeitlich ist zu bedenken, dass zwischen Vertragsabschluss und Übergabe bei Kauf vom Plan häufig ein bis zwei Jahre liegen. In dieser Zeit laufen bereits Zinsen für abgerufene Raten, während unter Umständen weiterhin Miete anfällt – diese Doppelbelastung gehört in den Finanzierungsplan.