Beim Co-Living bewohnt man meist ein möbliertes Zimmer mit eigenem Bad und teilt sich Küche, Wohnzimmer, Arbeitsplätze und weitere Gemeinschaftsflächen. Ein Betreiber kümmert sich um Verträge, Reinigung und Belegung; jeder Bewohner haftet nur für die eigene Miete. Kurze Laufzeiten, dafür pro Quadratmeter teurer als eine eigene Wohnung.
Ausführlich erklärt
Co-Living bezeichnet eine Wohnform, bei der Bewohner einen privaten Rückzugsbereich – meist ein möbliertes Zimmer mit eigenem Bad – mit großzügigen Gemeinschaftsflächen kombinieren. Dazu zählen typischerweise Küche und Essbereich, Wohnzimmer, Coworking-Bereiche, Fitnessraum, Waschküche und Außenflächen. Häufig kommen Dienstleistungen hinzu: Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Internet, Veranstaltungen, teils auch Wäscheservice. Das Konzept ist eine professionalisierte Weiterentwicklung der klassischen Wohngemeinschaft.
Der Unterschied liegt in der Organisation: Statt einer selbstverwalteten Gruppe steht ein Betreiber dahinter, der Verträge, Instandhaltung, Belegung und Gemeinschaftsleben steuert. Bewohner schließen jeweils eigene Verträge ab und haften nicht für die Zahlungen der anderen – ein wesentlicher Unterschied zur gewöhnlichen Wohngemeinschaft, bei der Mitmieter regelmäßig zur ungeteilten Hand haften. Die Zielgruppe umfasst vor allem junge Berufstätige, internationale Fachkräfte, Projektmitarbeiter und Studierende in teuren Städten. Attraktiv sind die kurze Vertragsbindung, das sofortige Einziehen ohne Möbelkauf, die Planbarkeit durch eine Pauschale inklusive Nebenkosten und der soziale Anschluss in einer neuen Stadt.
Für Anbieter ergibt sich der Reiz daraus, dass sich durch die Kombination aus kleinen Privatflächen und geteilten Gemeinschaftsflächen ein höherer Ertrag je Quadratmeter erzielen lässt als bei konventioneller Vermietung. Rechtlich ist das Modell in Österreich anspruchsvoll. Zu klären ist, ob es sich um Wohnraumvermietung mit den Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes handelt oder um eine beherbergungsähnliche gewerbliche Nutzung mit entsprechenden gewerbe- und baurechtlichen Anforderungen. Davon hängen Widmung, Brandschutzanforderungen, Stellplatzverpflichtung, umsatzsteuerliche Behandlung und die Zulässigkeit kurzer Vertragslaufzeiten ab.
In Wohnungseigentumsanlagen kommt die Frage hinzu, ob der Wohnungseigentumsvertrag eine solche Nutzung zulässt und ob die Hausordnung entgegensteht. Wer ein Objekt für Co-Living erwirbt, sollte diese Punkte vor Vertragsabschluss verbindlich abklären, weil das gesamte Geschäftsmodell daran hängt. Als Anlageobjekt hat Co-Living spezifische Eigenschaften. Dem höheren Ertrag je Quadratmeter stehen deutlich höhere Betriebs- und Managementkosten, häufigere Bewohnerwechsel, stärkere Abnutzung und eine ausgeprägte Abhängigkeit vom Betreiber gegenüber.
Fällt dieser aus, ist eine Nachnutzung schwierig, weil die Grundrisse auf das Konzept zugeschnitten sind. Die Drittverwendungsfähigkeit ist damit geringer als bei konventionellen Wohnungen, was sich in der Bewertung über einen höheren Kapitalisierungszinssatz niederschlagen sollte. Für die Beurteilung eines konkreten Angebots empfiehlt sich, Betreiberbonität, Vertragslaufzeit, Auslastungszahlen vergleichbarer Standorte und die realistische Umnutzbarkeit der Flächen zu prüfen – und Renditeangaben aus Vertriebsunterlagen entsprechend kritisch einzuordnen. Für Bewohner ist Co-Living vor allem eine Frage des Lebensabschnitts.
Die Kombination aus Flexibilität, Vollausstattung und sozialem Anschluss passt gut zu befristeten beruflichen Situationen, ist aber pro Quadratmeter teurer als konventionelles Wohnen. Wer längerfristig plant, fährt mit einer eigenen Wohnung in der Regel günstiger. Ein Vergleich sollte daher immer die Gesamtkosten je Monat einschließlich Nebenkosten, Möblierung und Internet heranziehen.