Ein Concierge-Service ist ein besetzter Empfang in einer Wohnanlage: Pakete annehmen, Schlüssel für Handwerker verwalten, Störungen melden, Gemeinschaftsräume betreuen. Die technische Hausbetreuung ersetzt er nicht. Er kostet dauerhaft Personal, das alle Einheiten mittragen müssen. Bei kleinen Anlagen kann das je Wohnung erheblich werden.
Ausführlich erklärt
Ein Concierge-Service ist ein personell besetzter Empfangs- und Serviceschalter in einer Wohnanlage. Er ist aus dem gehobenen internationalen Wohnungsbau bekannt und findet sich in Österreich vor allem in Neubauprojekten des Premiumsegments, in Serviced-Apartment-Anlagen und in größeren Wohnhausanlagen mit hohem Ausstattungsniveau. Das Leistungsspektrum reicht von der bloßen Anwesenheit bis zu umfassender Betreuung. Typisch sind Empfang und Zugangskontrolle, Annahme und Verwahrung von Paketen, Schlüsselverwaltung für Handwerker und Reinigungskräfte, Weitergabe von Störungsmeldungen an die Hausverwaltung, Organisation von Handwerkern, Buchung von Gemeinschaftsräumen, Betreuung von Anlieferungen bei Umzügen und die Beaufsichtigung der Gemeinschaftsflächen.
In gehobenen Objekten kommen Wäsche-, Reinigungs- und Reservierungsdienste hinzu. Abzugrenzen ist der Concierge vom klassischen Hausbesorger. Dessen Tätigkeit war in Österreich lange gesetzlich geregelt und umfasste vor allem Reinigung, Schneeräumung, kleinere Instandhaltung und Beaufsichtigung des Hauses; die Bestellung neuer Hausbesorger nach dem alten Regime ist nicht mehr möglich, bestehende Verhältnisse laufen aus. An deren Stelle traten Hausbetreuungsfirmen, die klar umrissene Reinigungs- und Wartungsleistungen erbringen.
Der Concierge ist demgegenüber stärker dienstleistungs- und personenorientiert und ersetzt die technische Hausbetreuung nicht. Kostenseitig ist die Frage der Überwälzbarkeit zentral. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Katalog der Betriebskosten abschließend geregelt; Kosten der Hausbetreuung sind darin enthalten, darüber hinausgehende Serviceleistungen ohne entsprechende Grundlage jedoch nicht ohne Weiteres. In Wohnungseigentumsanlagen wird der Service üblicherweise über einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft eingerichtet und über die laufenden Beiträge finanziert.
In freifinanzierten Neubauten oder gewerblich betriebenen Anlagen wird er meist über eine gesonderte Servicepauschale abgerechnet, die vertraglich klar geregelt sein sollte. Wirtschaftlich ist der Nutzen zweischneidig. Ein besetzter Empfang erhöht Sicherheit, Komfort und Adressqualität und wirkt sich in entsprechenden Segmenten positiv auf Miete und Kaufpreis aus. Gleichzeitig verursacht er dauerhaft Personalkosten, die auf alle Nutzer entfallen – bei einer Anlage mit wenigen Einheiten kann das je Wohnung erheblich sein.
Vor dem Kauf lohnt daher die Frage, wie viele Einheiten die Kosten tragen, wie die Besetzungszeiten geregelt sind und ob der Service dauerhaft vereinbart oder jederzeit abwählbar ist. Für Käufer im Neubau gilt außerdem: Werden solche Leistungen im Verkaufsprospekt beworben, sollte geprüft werden, ob sie vertraglich zugesichert und über welchen Zeitraum sie kalkuliert sind. Nicht selten läuft eine anfängliche Servicezusage nach wenigen Jahren aus. Aus Sicht der Vermarktung ist der Concierge ein Positionierungsmerkmal, das nur in bestimmten Segmenten trägt.
In Anlagen mit gemischter Bewohnerstruktur oder preissensibler Zielgruppe stößt eine dauerhafte Kostenbelastung regelmäßig auf Widerstand, weil der Nutzen individuell sehr unterschiedlich bewertet wird. Vor der Einrichtung eines solchen Services empfiehlt sich daher eine klare Kostenaufstellung je Einheit und eine Abstimmung, die auch die Dauer der Bindung regelt.