Aufzug, Waschküche, Sauna oder Spielplatz zählen zu den Gemeinschaftsanlagen eines Hauses. Unterliegt das Haus dem Mietrechtsgesetz, tragen die laufenden Kosten für Strom, Wartung und Reinigung nur jene Mieter, die die Anlage nutzen könnten; die tatsächliche Nutzung zählt nicht. Aufwendige Anlagen verteuern das Wohnen dauerhaft, besonders in kleinen Häusern.
Ausführlich erklärt
Als Gemeinschaftsanlage bezeichnet man Einrichtungen eines Hauses, die allen Bewohnern zur gemeinsamen Nutzung offenstehen. Typische Beispiele sind der Aufzug, die Waschküche mit Waschmaschinen und Trocknern, eine Sauna, ein Schwimmbad, ein Fitnessraum, ein Kinderspielplatz, eine Zentralantenne oder Gemeinschaftsgaragen mit gemeinsamer Technik. Rechtlich sind Gemeinschaftsanlagen von den übrigen allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu unterscheiden, weil für ihre Kosten eigene Regeln gelten. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes werden die Betriebskosten einer Gemeinschaftsanlage nur auf jene Mieter aufgeteilt, die die Anlage benützen können.
Wer keine Nutzungsmöglichkeit hat, trägt auch keine Kosten. Erfasst sind dabei die laufenden Aufwendungen – Strom, Wasser, Wartung, Prüfungen, Reinigung, Versicherung –, nicht jedoch die Errichtung oder eine Generalerneuerung, die als Erhaltungs- oder Verbesserungsaufwand des Vermieters beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft zu behandeln sind. Praktisch bedeutsam ist die Frage der Nutzungsmöglichkeit. Sie ist nicht danach zu beurteilen, ob jemand die Anlage tatsächlich verwendet, sondern ob er sie verwenden könnte.
Wer die Waschküche nie betritt, aber Zugang hätte, trägt die Kosten dennoch mit. Umgekehrt kann sich ein Nutzer unter bestimmten Voraussetzungen von einer Anlage abmelden, wenn eine tatsächliche Nutzung ausgeschlossen ist – etwa bei einem Aufzug, der die betreffende Ebene nicht bedient. Für Aufzugskosten sieht das Mietrecht eine eigene Aufteilungsregelung vor, weil Erdgeschoßnutzer den Lift typischerweise nicht benötigen. Im Wohnungseigentum gilt eine ähnliche Logik.
Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt; eine abweichende Aufteilung kann durch schriftliche Vereinbarung aller Eigentümer oder durch gerichtliche Festsetzung erfolgen, wenn einzelne Objekte eine Anlage nachweislich nicht nutzen können. Über die Errichtung neuer Gemeinschaftsanlagen entscheidet die Eigentümergemeinschaft; da es sich meist um Verbesserungsmaßnahmen handelt, gelten dafür strengere Beschlusserfordernisse als für notwendige Erhaltungsarbeiten. Wirtschaftlich sind Gemeinschaftsanlagen ein zweischneidiges Thema. Sie erhöhen Wohnqualität und Attraktivität einer Anlage, verursachen aber dauerhafte Kosten für Betrieb, Wartung, gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen und irgendwann für die Erneuerung.
Bei einer Anlage mit wenigen Einheiten können Schwimmbad oder Sauna je Wohnung erhebliche Monatsbeträge bedeuten. Vor dem Kauf lohnt daher die Frage, wie viele Einheiten die Kosten tragen und wie alt die Technik ist. Ein Blick in Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle zeigt, welche Anlagen bestehen, was sie kosten und ob eine Erneuerung ansteht. Bei Neubauprojekten werden Gemeinschaftsanlagen gerne als Ausstattungsvorteil beworben.
Interessenten sollten prüfen, wie die dauerhafte Bewirtschaftung organisiert und finanziert ist. Eine Sauna oder ein Fitnessraum, der nach wenigen Jahren mangels Wirtschaftlichkeit geschlossen wird, verursacht dann weiterhin Erhaltungskosten ohne Nutzen. Aussagekräftig ist die Frage, ob vergleichbare Anlagen desselben Bauträgers noch in Betrieb sind und wie hoch die Kosten je Wohnung dort ausfallen.