Seit Juli 2023 zahlt bei der Vermittlung von Mietwohnungen derjenige die Provision, der den Makler zuerst beauftragt hat. Weil das meist der Vermieter ist, zahlen Wohnungssuchende nur in Ausnahmefällen. Umgehungen über Besichtigungs- oder Bearbeitungsgebühren sind unwirksam. Beim Immobilienverkauf gilt die Regel nicht. Kaution und Vergebührung bleiben davon unberührt.
Ausführlich erklärt
Das Bestellerprinzip ist die geläufige Bezeichnung für die Regel, dass bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen jene Partei die Provision trägt, die den Makler beauftragt hat. Rechtstechnisch wird dieselbe Regelung als Auftraggeberprinzip bezeichnet und ist im Maklergesetz verankert; sie gilt in Österreich seit Juli 2023. Die Vorgeschichte erklärt, warum die Reform so lange diskutiert wurde. Über Jahrzehnte war es üblich, dass der Vermieter den Makler mit der Vermarktung betraute, die Provision aber vom Wohnungssuchenden bezahlt wurde.
Für Mieter bedeutete das einen erheblichen Einmalbetrag zusätzlich zu Kaution und Vergebührung – oft mehrere Monatsmieten, aufzubringen genau in dem Moment, in dem ohnehin Umzugs- und Einrichtungskosten anfallen. Kritiker sahen darin eine Belastung jener Seite, die weder die Leistung bestellt noch Einfluss auf deren Umfang hatte. Die Gegenposition verwies darauf, dass die Kosten letztlich ohnehin über die Miete weitergegeben würden. Die geltende Regelung knüpft an den Erstauftrag an.
Wer den Makler zuerst beauftragt, schuldet die Provision. Da im Regelfall der Vermieter die Vermarktung veranlasst, liegt die Zahlungspflicht bei ihm. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden bleibt nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen möglich, insbesondere wenn er tatsächlich als Erster einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler das Objekt nicht bereits im Bestand hatte. Ergänzt wird das durch ein Umgehungsverbot: Konstruktionen, die den Mieter auf Umwegen belasten – etwa zusätzliche Entgelte für Besichtigung, Bearbeitung oder Vertragsservice –, sind unwirksam.
Der Geltungsbereich ist auf die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen beschränkt. Für den Immobilienverkauf gilt die Regelung ausdrücklich nicht; dort bleibt die Doppelmaklertätigkeit mit Provisionsvereinbarungen auf beiden Seiten zulässig. Auch bei Geschäftsraummiete gelten abweichende Regeln. Die beobachteten Auswirkungen sind mehrschichtig.
Für Wohnungssuchende ist die Einstiegshürde deutlich gesunken. Auf Vermieterseite wurde die Provision zu einem Kostenfaktor der Bewirtschaftung, der bei häufigen Mieterwechseln ins Gewicht fällt; einzelne Vermieter vermarkten seither selbst, andere setzen stärker auf längere Vertragsbindungen. Diskutiert wird, inwieweit die Kosten mittelfristig in die Mieten einfließen und ob die Zahl der über Makler vermittelten Wohnungen zurückgeht. Die Befunde dazu fallen unterschiedlich aus, je nachdem, welche Marktsegmente und Zeiträume betrachtet werden.
Für die Praxis gilt: Wird bei einer inserierten Mietwohnung eine Provision vom Interessenten verlangt, lohnt die Nachfrage, wer den Makler beauftragt hat. Nicht berührt bleiben Kaution und die Vergebührung eines befristeten Vertrags – diese Positionen sind gesondert zu kalkulieren. Für Vermieter bedeutet die Regelung, den Vermittlungsauftrag und die Provisionsvereinbarung sauber zu dokumentieren und die Vermarktungskosten in die Bewirtschaftungsrechnung einzustellen. Für Makler ist der Nachweis des Erstauftrags zum entscheidenden Punkt geworden, weshalb schriftliche Vermittlungsaufträge heute Standard sind.