Eine Staffelmiete legt schon im Mietvertrag fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Anders als bei der Wertsicherung hängt die Erhöhung nicht von einem Index ab, beide Seiten können also planen. Gesetzliche Obergrenzen dürfen die Stufen nie überschreiten, sonst ist zu viel Gezahltes innerhalb der gesetzlichen Fristen rückforderbar.
Ausführlich erklärt
Bei einer Staffelmiete werden die künftigen Mietzinse bereits im Vertrag betragsmäßig festgelegt – etwa eine Erhöhung um einen bestimmten Betrag zu bestimmten Zeitpunkten. Sie unterscheidet sich damit von der Wertsicherung, bei der die Anpassung an die Entwicklung eines Index gekoppelt ist und daher im Voraus nicht beziffert werden kann. Der Vorteil liegt in der Planbarkeit für beide Seiten: Der Mieter weiß, welche Beträge auf ihn zukommen, der Vermieter kann kalkulieren. Der Nachteil besteht darin, dass die Vereinbarung von der tatsächlichen Geldentwertung abweichen kann – in Phasen hoher Inflation zum Nachteil des Vermieters, in Phasen niedriger zum Nachteil des Mieters.
Rechtlich ist die Vereinbarung im Grundsatz zulässig, unterliegt aber Schranken. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf der zulässige Höchstmietzins zu keinem Zeitpunkt überschritten werden. Eine Staffel, die zu einem späteren Zeitpunkt über die Obergrenze hinausführt, ist insoweit unwirksam – der übersteigende Betrag kann innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden. Maßgeblich ist dabei der jeweils geltende Höchstbetrag, weil Richtwerte und Kategoriebeträge selbst valorisiert werden.
Gegenüber Verbrauchern unterliegt die Klausel zusätzlich der Klauselkontrolle. Erforderlich ist Transparenz: Die künftigen Beträge und die Zeitpunkte müssen eindeutig bestimmt oder bestimmbar sein. Unklare Formulierungen gehen zulasten dessen, der sie gestellt hat. Praktisch bedeutsam ist, dass eine Staffelvereinbarung nicht automatisch wirkt.
Die Erhöhung ist dem Mieter schriftlich und rechtzeitig vor dem betreffenden Zahlungstermin mitzuteilen; unterbleibt das über längere Zeit, ist eine Nachholung nur eingeschränkt möglich. Zu klären ist ferner das Verhältnis zur Wertsicherung. Beide Instrumente nebeneinander zu vereinbaren, führt zu einer doppelten Anpassung und ist regelmäßig unzulässig beziehungsweise auslegungsbedürftig. Üblich ist daher, entweder eine Staffel oder eine Wertsicherung vorzusehen.
Im frei vermietbaren Bereich außerhalb des Vollanwendungsbereichs bestehen größere Gestaltungsspielräume; auch dort gilt die Klauselkontrolle gegenüber Verbrauchern. Für Mieter empfiehlt sich, die Staffel über die geplante Wohndauer durchzurechnen und mit der Entwicklung des eigenen Einkommens zu vergleichen. Eine Vereinbarung, die im ersten Jahr günstig erscheint, kann nach einigen Jahren deutlich über dem Marktniveau liegen – insbesondere bei langen Laufzeiten. Für Käufer vermieteter Objekte gehört eine bestehende Staffelvereinbarung in die Mieterliste, weil sie den künftigen Ertrag bestimmt.
Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Für Vermieter ist zu bedenken, dass eine Staffel den Mietzins nur bis zur gesetzlichen Obergrenze wirksam anheben kann. Eine Vereinbarung, die darüber hinausgeht, führt zu Rückforderungsansprüchen – und damit zu genau jener Unsicherheit, die durch die Staffel vermieden werden sollte. Eine Herleitung anhand der jeweils geltenden Obergrenze ist daher unerlässlich und sollte für jeden Erhöhungsschritt dokumentiert und dem Mieter gegenüber nachvollziehbar dargestellt werden.