Während ein Mietvertrag läuft, darf die Miete nur aus bestimmten Gründen steigen. Der häufigste ist eine vereinbarte Wertsicherung, die an einen Index gekoppelt ist und angekündigt werden muss. Nach dem Mietrechtsgesetz kommen Ausstattungsverbesserungen dazu und eine befristete Erhöhung, wenn Mittel für nötige Erhaltungsarbeiten fehlen. Gestiegene Marktmieten allein reichen nicht.
Ausführlich erklärt
Eine Mieterhöhung ist im laufenden Mietverhältnis nur auf gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Wegen möglich. Ein einseitiges Anheben ohne Grundlage ist unwirksam – der Mieter kann zu viel bezahlte Beträge innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückfordern. Der praktisch häufigste Weg ist die Wertsicherung. Ist im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart, kann der Hauptmietzins entsprechend der Entwicklung eines Index – üblicherweise des Verbraucherpreisindex – angepasst werden.
Die Anpassung wirkt nicht automatisch, sondern ist schriftlich und rechtzeitig anzukündigen. Eine Grenze besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: Der zulässige Höchstmietzins darf auch nach Indexanpassung nicht überschritten werden. Ein zweiter Weg ist die Anhebung nach einer Kategorieverbesserung. Verbessert der Vermieter die Ausstattung – etwa durch Einbau eines Bades oder einer Etagenheizung –, kann sich die Wohnungskategorie und damit der zulässige Kategoriemietzins erhöhen.
Voraussetzung sind die Einhaltung der gesetzlichen Verfahrensschritte und die tatsächliche Verbesserung. Ein dritter Weg betrifft Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus. Reichen die vorhandenen Mittel – Hauptmietzinsreserve und laufende Einnahmen – für notwendige Erhaltungsarbeiten nicht aus, kann der Vermieter im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz eine befristete Erhöhung beantragen. Das Verfahren läuft über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht, die Mieter sind zu beteiligen, und die Erhöhung ist zweckgebunden und zeitlich begrenzt.
Ergänzend besteht bei niedrigen Altmietzinsen die Möglichkeit, einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einzuheben, der zweckgebunden zu verwenden und andernfalls rückzuzahlen ist. Ein vierter Weg betrifft Geschäftsräume: Wird ein im Mietgegenstand betriebenes Unternehmen veräußert oder ändern sich in einer Mietergesellschaft die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend, kann der Vermieter den Hauptmietzins auf den angemessenen Betrag anheben. Diese Regelung ist bei Betriebsübergaben von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Ein fünfter Fall betrifft das Eintrittsrecht: Treten nahe Angehörige nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Anhebung verlangt werden.
Nicht möglich ist eine Erhöhung allein wegen gestiegener Marktmieten, gestiegener Betriebskosten – diese werden ohnehin gesondert abgerechnet – oder wegen eines Eigentümerwechsels. Auch eine einvernehmliche Erhöhung ist im Vollanwendungsbereich nur innerhalb der zulässigen Obergrenzen wirksam. Bei Zweifeln empfiehlt sich eine Überprüfung; Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht.
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bestimmten freifinanzierten Neubauten – richtet sich die Erhöhung allein nach dem Vertrag. Ohne vereinbarte Wertsicherungsklausel besteht auch dort kein einseitiges Erhöhungsrecht; eine Anpassung setzt dann die Zustimmung des Mieters voraus. Für Vermieter ist daher die Aufnahme einer Wertsicherungsklausel bei Vertragsabschluss wesentlich; nachträglich lässt sie sich nicht einseitig ergänzen, sondern nur einvernehmlich.