Bei der Wohnungsübergabe wird eine Mietwohnung übernommen oder zurückgestellt. Festzuhalten sind Zählerstände, Schlüsselzahl und der Zustand aller Räume, am besten mit Fotos. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll. Normale Abnutzung muss niemand ersetzen; die Kaution ist nach ordentlicher Rückgabe zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen. Mängel sind sofort schriftlich zu melden.
Ausführlich erklärt
Die Wohnungsübergabe ist der praktische Vorgang, mit dem eine Mietwohnung bei Einzug in Besitz genommen und bei Auszug zurückgestellt wird. Beide Termine folgen derselben Systematik, und ihr sorgfältiger Ablauf vermeidet die meisten späteren Auseinandersetzungen. Beim Einzug sind mehrere Punkte abzuarbeiten. Zunächst die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme mit Zählernummern – sie sind die Grundlage für Ummeldung und Abrechnung.
Dann die Schlüssel: Zahl und Zuordnung zu Wohnungstür, Haustür, Kellerabteil, Postkasten, Garage und Gemeinschaftsräumen; ebenso Codes für Torantriebe und Alarmanlagen. Weiters die Zustandsaufnahme aller Räume mit Böden, Wänden, Fenstern, Türen, Sanitärobjekten, Armaturen, Heizkörpern und Elektroinstallation, ergänzt durch Fotos. Vorhandene Schäden und Gebrauchsspuren sind konkret zu benennen – Ort, Art, Ausmaß. Zu prüfen ist ferner die Funktion: Fenster und Türen schließen, Heizkörper werden warm, Warmwasser kommt in angemessener Zeit, Abflüsse laufen, Steckdosen und Beleuchtung funktionieren, Rauchwarnmelder sind vorhanden.
Mängel, die erst später auffallen, sind unverzüglich schriftlich anzuzeigen – die Anzeigepflicht besteht ohnehin, und ohne Meldung kann der Vermieter nicht reagieren. Formal gehört zum Einzug außerdem die Meldung bei der Meldebehörde innerhalb der gesetzlichen Frist, wobei der Unterkunftgeber den Meldezettel mitzuunterfertigen hat, sowie die Anmeldung bei Strom- und Gasversorger und der Abschluss einer Haushaltsversicherung. Beim Auszug gilt derselbe Ablauf in umgekehrter Richtung. Geschuldet ist die geräumte Übergabe im vertragsgemäßen Zustand, wobei normale Abnutzung nicht zu ersetzen ist: Abgenutzte Bodenbeläge, vergilbte Wände und übliche Gebrauchsspuren sind kein Schaden.
Pauschale Verpflichtungen zur Neuausmalung sind gegenüber Verbrauchern häufig unwirksam, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand vereinbart wurden. Der häufigste Streitpunkt ist die Kaution. Sie ist nach ordnungsgemäßer Rückgabe samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Zulässig ist die Verrechnung offener Mietzinse, ausstehender Betriebskosten und der Kosten für die Behebung tatsächlicher Schäden.
Weil die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgt, kann ein Teil bis dahin einbehalten werden – die Höhe sollte in einem angemessenen Verhältnis stehen. Entscheidend ist in beiden Fällen das Protokoll. Es sollte derselben Gliederung folgen wie jenes bei Einzug, damit der Vergleich Punkt für Punkt möglich ist, und von beiden Seiten unterfertigt werden. Werden Punkte strittig, ist der abweichende Standpunkt zu vermerken statt nicht zu unterschreiben – ein nicht unterfertigtes Protokoll verliert seinen Wert für beide Seiten.
Bei Auszug sind ferner die Abmeldung bei den Versorgern, die Ummeldung bei der Meldebehörde und die Bekanntgabe einer Adresse für die spätere Betriebskostenabrechnung zu erledigen. Bei Wohnungseigentum tritt an die Stelle der Übergabe zwischen Mietvertragsparteien jene zwischen Verkäufer und Käufer. Dort gehen zusätzlich Nutzen, Lasten und Gefahr über, und zu übergeben sind auch Unterlagen wie Pläne, Prüfbefunde und die Kontaktdaten der Hausverwaltung.