Ein Vermieter überlässt eine Sache, meist eine Wohnung, gegen Entgelt zum Gebrauch und muss sie brauchbar übergeben und erhalten. Fällt das Haus voll unter das Mietrechtsgesetz, hat er ernste Schäden zu beheben und jährlich die Betriebskosten abzurechnen. Betreten darf er sie nur aus wichtigem Grund nach rechtzeitiger Ankündigung, nicht jederzeit.
Ausführlich erklärt
Der Vermieter überlässt eine Sache gegen Entgelt zum Gebrauch. Im Bestandrecht des ABGB heißt er Bestandgeber; seine Position ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes durch zahlreiche Bestimmungen ausgestaltet. Zu den Hauptpflichten zählt zunächst die Übergabe in brauchbarem Zustand und die Erhaltung während der Vertragsdauer. Im Vollanwendungsbereich hat der Vermieter ernste Schäden des Hauses zu beheben, erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen und bestimmte Ausstattungsmerkmale zu erhalten.
Kommt er dem nicht nach, kann der Mieter die Durchführung im Verfahren durchsetzen; zudem mindert sich der Mietzins von Gesetzes wegen, wenn der Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist – unabhängig von einem Verschulden. Eine zweite Pflicht betrifft die Abrechnung. Betriebskosten sind jährlich nachvollziehbar abzurechnen; Mieter können Einsicht in die Belege nehmen. Vorgeschrieben werden darf nur, was im abschließenden Katalog des Mietrechtsgesetzes enthalten ist – Erhaltung und Reparaturen fallen nicht darunter.
Die Kaution ist gesetzeskonform zu veranlagen und nach ordnungsgemäßer Rückgabe samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen. Zulässig ist die Verrechnung offener Mietzinse, ausstehender Betriebskosten und der Kosten für die Behebung tatsächlicher Schäden – nicht jedoch normaler Abnutzung. Ein häufiger Streitpunkt ist der Zutritt. Ein jederzeitiges Betretungsrecht besteht nicht.
Der Vermieter darf die Wohnung aus wichtigem Grund besichtigen – zur Schadensfeststellung, zur Vorbereitung von Arbeiten oder einer Neuvermietung –, hat das aber rechtzeitig anzukündigen und auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Ein Betreten in Abwesenheit des Mieters ohne dessen Zustimmung ist unzulässig. Bedeutsam ist ferner die Verkehrssicherungspflicht. Der Eigentümer hat dafür zu sorgen, dass von Gebäude und Liegenschaft keine Gefahr ausgeht: Schnee- und Eisräumung, Beleuchtung, Zustand von Geländern, Stiegen und Fassade.
Kommt es zu einem Schaden, ist entscheidend, ob die zumutbaren Maßnahmen ergriffen und dokumentiert wurden – Prüfberichte und dokumentierte Begehungen sind dafür der wichtigste Nachweis. Zu den Rechten zählen der Anspruch auf pünktliche Zahlung samt Verzugszinsen, die Durchsetzung der Obhutspflicht, die Kündigung aus den gesetzlichen Gründen sowie – im gebundenen Bereich – die Anhebung des Mietzinses auf den zulässigen Wegen. Steuerlich sind Einkünfte aus Vermietung zu erklären; abzugsfähig sind Abschreibung, Kreditzinsen, Verwaltungs- und Erhaltungskosten. Die Tilgung ist nicht abzugsfähig.
Für die Praxis empfiehlt sich eine geordnete Dokumentation: Verträge, Protokolle, Korrespondenz, Abrechnungen und Prüfberichte an einem Ort. Im Streitfall entscheidet regelmäßig, wer den Sachverhalt belegen kann. Bei mehreren Objekten oder bei Zeitmangel ist die Beauftragung einer Hausverwaltung sinnvoll. Sie übernimmt Vorschreibung, Abrechnung, technische Betreuung und Mieterkontakt; das Honorar ist bei vermieteten Objekten abzugsfähig und im Vollanwendungsbereich bis zum gesetzlichen Höchstbetrag als Betriebskosten überwälzbar.