Zahlt ein neuer Mieter dem Vormieter etwas für dessen Einbauten – Bad, Heizung, Fenster, Küche –, heißt das Investitionsablöse. Unter dem Mietrechtsgesetz ist höchstens der heutige Wert erlaubt, nicht der frühere Preis. Dort ist reines Schlüsselgeld ohne Gegenleistung verboten und rückforderbar. Deshalb: alles auflisten und per Überweisung zahlen.
Ausführlich erklärt
Die Investitionsablöse ist eine Zahlung, die ein neuer Mieter an den Vormieter für Investitionen leistet, die dieser in die Wohnung getätigt hat. Sie ist von der Möbelablöse zu unterscheiden, die den Erwerb beweglicher Einrichtungsgegenstände betrifft, und vom Investitionsersatz, der einen Anspruch gegen den Vermieter darstellt. Zulässig ist eine Investitionsablöse, soweit ihr eine tatsächliche werterhöhende Investition gegenübersteht und der verlangte Betrag deren Zeitwert entspricht. Typische Beispiele sind der Einbau eines Bades, einer Zentralheizung oder einer Etagenheizung, neue Fenster, eine erneuerte Elektroinstallation oder eine hochwertige Küche mit fest verbundenen Elementen.
Maßgeblich ist der Zeitwert, nicht der ursprüngliche Aufwand. Investitionen verlieren mit den Jahren an Wert; eine vor fünfzehn Jahren eingebaute Heizung hat nur noch einen Bruchteil ihres seinerzeitigen Werts. Wird deutlich mehr verlangt, als die Investition zum Zeitpunkt der Übergabe wert ist, liegt im übersteigenden Betrag eine verbotene Ablöse vor. Unzulässig sind Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung.
Dazu zählt insbesondere das Schlüsselgeld – Geld, das allein dafür fließt, dass jemand den Mietvertrag erhält –, ebenso Zahlungen für die bloße Weitergabe der Wohnung, für die Aufgabe des Mietrechts durch den Vormieter oder für wertlose beziehungsweise gar nicht vorhandene Gegenstände. Das Mietrechtsgesetz erklärt solche Vereinbarungen für unwirksam und gibt dem Mieter einen Rückforderungsanspruch mit einer vergleichsweise langen Frist. Für die Durchsetzung ist die Beweislage entscheidend. Empfehlenswert ist eine detaillierte, schriftliche Aufstellung der übernommenen Investitionen mit Angabe von Art, Jahr der Ausführung, ursprünglichen Kosten und vereinbartem Zeitwert, ergänzt durch Fotos und – soweit vorhanden – Rechnungen des Vormieters.
Die Zahlung sollte per Überweisung und nicht in bar erfolgen. Barzahlungen ohne Beleg machen eine spätere Rückforderung praktisch aussichtslos. Wer eine überhöhte Ablöse zurückfordern will, wendet sich in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle an diese, sonst an das Bezirksgericht. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Zu beachten ist der Anwendungsbereich: Die strengen Ablöseregeln gelten im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei Objekten außerhalb dieses Bereichs – etwa bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern – ist die Gestaltungsfreiheit größer. Für Vermieter und Makler gilt: Eine sauber bewertete und dokumentierte Investitionsablöse ist unproblematisch, eine überhöhte oder verschleierte dagegen ein rechtliches und wirtschaftliches Risiko. Für Nachmieter empfiehlt sich, die verlangten Positionen einzeln zu prüfen und den Zustand vor Ort zu besichtigen.
Eine zwanzig Jahre alte Küche, ein abgenutztes Bad oder eine Heizung nahe dem Ende ihrer Lebensdauer rechtfertigen keine nennenswerte Ablöse – unabhängig davon, was seinerzeit dafür bezahlt wurde. Im Zweifel lohnt eine Einschätzung durch einen Sachverständigen, bevor eine hohe Summe akzeptiert wird. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zu einer überhöhten Ablöse.