Untervermietung meint die entgeltliche Weitergabe einer gemieteten Wohnung an Dritte. Nimmt jemand nur eine weitere Person auf und wohnt selbst weiter dort, ist das meist unproblematisch. Die vollständige Weitergabe und ein deutlicher Aufschlag können dagegen zur Kündigung führen, ebenso touristische Kurzzeitvermietung. Eine schriftliche Zustimmung des Vermieters schafft Sicherheit.
Ausführlich erklärt
Untervermietung ist die Weitergabe eines gemieteten Objekts ganz oder teilweise an einen Dritten gegen Entgelt. Sie ist aus Sicht des Hauptmieters zu betrachten – während die Untermiete die Position des Dritten beschreibt. Grundsätzlich ist die Untervermietung zulässig, kann aber vertraglich eingeschränkt oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden. Solche Klauseln sind verbreitet und im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in gewissem Umfang wirksam.
Ein vollständiges, ausnahmsloses Verbot hält allerdings nicht in jeder Ausgestaltung, insbesondere wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer teilweisen Weitergabe besteht. Entscheidend sind zwei Konstellationen, die einen Kündigungsgrund darstellen können. Die erste ist die gänzliche Weitergabe der Wohnung: Überlässt der Mieter das Objekt vollständig einem Dritten und benützt es selbst nicht mehr, fehlt es an der schutzwürdigen Eigennutzung. Die zweite ist ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins – wer die Wohnung mit erheblichem Aufschlag weitervermietet, nutzt seine mietrechtlich geschützte Position wirtschaftlich aus.
Beide Gründe sind im Katalog der Kündigungsgründe des Mietrechtsgesetzes ausdrücklich erfasst. Unbedenklich ist dagegen die teilweise Untervermietung, etwa die Aufnahme einer weiteren Person in eine Wohngemeinschaft, solange der Hauptmieter die Wohnung weiterhin selbst bewohnt und der Untermietzins angemessen bleibt. Ein eigener und praktisch bedeutsamer Fall ist die touristische Kurzzeitvermietung. Sie geht regelmäßig über eine gewöhnliche Untervermietung hinaus und ist auf mehreren Ebenen problematisch: Sie kann eine unzulässige Weitergabe darstellen, sie widerspricht häufig der im Wohnungseigentumsvertrag festgelegten Widmung, und sie unterliegt in mehreren Städten raumordnungsrechtlichen Beschränkungen.
Mieter, die ihre Wohnung tageweise vermieten, riskieren daher nicht nur die Kündigung, sondern auch verwaltungsrechtliche Folgen. Empfehlenswert ist in jedem Fall die vorherige schriftliche Abstimmung mit dem Vermieter. Sie schafft Klarheit über die Zulässigkeit und vermeidet, dass eine an sich unproblematische Aufnahme einer Person nachträglich zum Streitpunkt wird. Sinnvoll ist, dabei auch die Höhe des Untermietzinses und die Dauer festzuhalten.
Für Vermieter ist zu bedenken, dass eine tolerierte Untervermietung über längere Zeit die Position schwächen kann, wenn später ein Kündigungsgrund darauf gestützt werden soll. Wer eine Weitergabe nicht wünscht, sollte zeitnah und schriftlich widersprechen. Im Wohnungseigentum ist zusätzlich zu beachten, dass eine Untervermietung durch einen Eigentümer den Regelungen des Wohnungseigentumsvertrags und der Hausordnung unterliegt, insbesondere hinsichtlich der zulässigen Widmung. Für die Praxis lässt sich zusammenfassen: Die Aufnahme einer weiteren Person in die eigene Wohnung ist im Regelfall unproblematisch, die vollständige Weitergabe und die touristische Kurzzeitvermietung sind es nicht.
Zwischen diesen Polen entscheidet die konkrete Ausgestaltung – und eine schriftliche Abstimmung mit dem Vermieter schafft Sicherheit. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer, für Vermieter die entsprechenden Interessenvertretungen.