Untermiete bedeutet, dass ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise weitervermietet. Der Untermieter hat nur mit dem Hauptmieter einen Vertrag und steht dadurch schwächer da: Endet die Hauptmiete, endet meist auch seine. Nach dem Mietrechtsgesetz ist ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins verboten und rückforderbar. Häufigster Fall ist die Wohngemeinschaft.
Ausführlich erklärt
Untermiete liegt vor, wenn ein Mieter das von ihm gemietete Objekt ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermietet. Der Untermieter steht dabei ausschließlich zum Hauptmieter in einer Vertragsbeziehung – zum Eigentümer besteht kein unmittelbares Verhältnis. Genau daraus folgt die schwächere Rechtsstellung. Das Untermietverhältnis hängt vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab: Endet dieses – durch Kündigung, Zeitablauf oder einvernehmliche Auflösung –, endet grundsätzlich auch die Untermiete.
Der Untermieter kann dem Eigentümer gegenüber keine eigenen Rechte auf Fortsetzung geltend machen und muss räumen. Wer eine Wohnung in Untermiete nimmt, sollte daher die Laufzeit und Art des Hauptmietverhältnisses kennen. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten für Untermieter nur einzelne Bestimmungen. Der umfassende Kündigungsschutz mit dem abschließenden Katalog der Kündigungsgründe und die Regelungen zur Mietzinsbildung nach Richtwert- oder Kategoriesystem gelten für Hauptmietverhältnisse.
Sehr wohl bestehen aber Grenzen für den Untermietzins: Das Gesetz verbietet eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung. Was unverhältnismäßig ist, bemisst sich am Verhältnis zwischen dem vom Hauptmieter geschuldeten Mietzins und dem verlangten Untermietzins, unter Berücksichtigung des Umfangs der Überlassung und allfälliger zusätzlicher Leistungen wie Möblierung. Ein überhöhter Untermietzins kann zurückgefordert werden. Praktisch bedeutsam ist der Schutz vor Umgehung.
Weil die Untermiete für Vermieter attraktiv erscheint, wurden Konstruktionen eingesetzt, bei denen zwischen Eigentümer und tatsächlichem Nutzer eine Zwischenperson geschaltet wurde. Das Gesetz behandelt solche Scheinuntermietverhältnisse als Hauptmiete, wenn die Zwischenperson kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Nutzung hat oder die Konstruktion erkennbar der Umgehung dient. Gerichte prüfen dabei das wirtschaftliche Gesamtbild, nicht die Vertragsbezeichnung. Häufigste Erscheinungsform ist die Wohngemeinschaft: Unterschreibt nur eine Person den Mietvertrag und nimmt die übrigen auf, sind diese Untermieter.
Alternativ können alle gemeinsam als Hauptmieter unterzeichnen – dann haften sie üblicherweise zur ungeteilten Hand für den gesamten Mietzins, verfügen aber über die stärkere Rechtsposition. Für Untermieter empfiehlt sich, den Vertrag schriftlich zu schließen, die Kaution nachweislich zu übergeben und ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Zu klären ist ferner, ob der Hauptmieter zur Untervermietung berechtigt ist – geschieht sie vertragswidrig, kann das ein Kündigungsgrund gegenüber dem Hauptmieter sein, mit entsprechenden Folgen für den Untermieter. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer; Überprüfungen des Untermietzinses erfolgen über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht.
Für Hauptmieter ist zu bedenken, dass sie gegenüber dem Vermieter für das Verhalten des Untermieters einstehen. Verursacht dieser Schäden oder stört er das Zusammenleben erheblich, kann das dem Hauptmieter zugerechnet werden. Die Auswahl des Untermieters sollte daher mit derselben Sorgfalt erfolgen, die ein Vermieter aufwendet – einschließlich Bonitätsprüfung, Kaution und einem sorgfältig erstellten Übergabeprotokoll samt Fotos.