Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz zur Gänze, ist eine Mietzinsüberprüfung möglich, bei eingerichteter Schlichtungsstelle ohne Anwalt und gegen geringe Gebühr. Häufigster Ansatzpunkt ist der schriftlich bekanntzugebende Lagezuschlag. Zu viel Gezahltes lässt sich nur begrenzt rückfordern, deshalb sollte man nicht zuwarten. Eine Kündigung deswegen ist unzulässig.
Ausführlich erklärt
Die Mietzinsüberprüfung ist das Verfahren, mit dem festgestellt wird, ob der vereinbarte oder vorgeschriebene Mietzins die gesetzlichen Grenzen einhält. Sie ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes möglich, wo der Hauptmietzins Obergrenzen unterliegt. Ansatzpunkte gibt es mehrere, und sie sind gut benennbar. Der häufigste ist der Lagezuschlag: Er kommt nur bei überdurchschnittlicher Lage in Betracht, die maßgeblichen Umstände sind dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntzugeben, und in bestimmten Wiener Gründerzeitvierteln ist er gesetzlich ausgeschlossen.
Unterbleibt die Bekanntgabe, ist der Zuschlag nicht wirksam vereinbart – ein Formfehler, der in der Praxis häufig auftritt. Weitere Ansatzpunkte sind die Höhe und Begründung der einzelnen Zu- und Abschläge gegenüber der Normwohnung, die Berücksichtigung des Befristungsabschlags, die angesetzte Nutzfläche, ein Möblierungszuschlag, der nicht am Zeitwert der Einrichtung orientiert ist, sowie die Frage, ob überhaupt das Richtwertsystem und nicht der angemessene oder der Kategoriemietzins anzuwenden ist. Verfahrensrechtlich ist der Zugang niederschwellig. In Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle ist der Antrag zunächst dort einzubringen; es besteht kein Anwaltszwang, und die Kosten beschränken sich üblicherweise auf eine geringe Verwaltungsabgabe.
Das Verfahren beginnt mit einer Verhandlung, in der eine Einigung versucht wird; kommt keine zustande, ergeht eine Entscheidung. Ist eine Partei damit nicht einverstanden, kann sie die Sache innerhalb einer Frist bei Gericht anhängig machen – die Entscheidung tritt dann außer Kraft. Zeitlich sind Fristen zu beachten. Die Rückforderung zu viel bezahlter Beträge ist nur für einen begrenzten Zeitraum in die Vergangenheit möglich; die Frist unterscheidet sich je nach Konstellation und wird durch die Antragstellung gewahrt.
Wer den Verdacht hat, zu viel zu zahlen, sollte daher nicht zuwarten. Vorzubereiten sind Mietvertrag samt Beilagen, sämtliche Vorschreibungen, Angaben zu Ausstattung und Zustand der Wohnung, die Nutzfläche und – bei Zweifeln an der Lage – Informationen zum Umfeld. Je konkreter der Antrag, desto zügiger das Verfahren. Für laufende Mietverhältnisse gilt: Eine Überprüfung wirkt für die Zukunft und ermöglicht die Rückforderung für die Vergangenheit.
Eine Kündigung wegen der Antragstellung ist unzulässig; der Katalog der Kündigungsgründe ist abschließend. Für Käufer vermieteter Altbauobjekte ist die Frage ein Risikofaktor: Bestehende Verträge mit unwirksam vereinbarten Zuschlägen bergen ein Rückforderungsrisiko, das den kalkulierten Ertrag über Jahre schmälern kann. Die Prüfung gehört daher in die Unterlagendurchsicht vor dem Kauf. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer; häufig lässt sich dort bereits im Vorfeld einschätzen, ob ein Antrag Aussicht auf Erfolg hat.
Für Vermieter gilt umgekehrt, dass eine sorgfältige Herleitung des Mietzinses und die nachweisliche Bekanntgabe eines allfälligen Lagezuschlags die beste Vorsorge sind. Ein unwirksam vereinbarter Zuschlag führt zu Rückforderungen, die über Jahre zurückreichen können.