Nettomietzins nennt der Markt den Hauptmietzins: das reine Entgelt fürs Wohnen, ohne Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten, Einrichtungsentgelt und Umsatzsteuer. Nur auf ihn beziehen sich die gesetzlichen Obergrenzen, und nur er bringt dem Eigentümer Ertrag. Inserate meinen damit uneinheitlich Netto- oder Gesamtbetrag. Für Mieter zählt die gesamte monatliche Belastung.
Ausführlich erklärt
Nettomietzins ist die in der Praxis gebräuchliche Bezeichnung für den Hauptmietzins – also das reine Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands, ohne Betriebskosten, ohne besondere Aufwendungen, ohne Entgelt für mitvermietete Einrichtung und ohne Umsatzsteuer. Das Mietrechtsgesetz selbst verwendet den Begriff Hauptmietzins; Nettomietzins ist ein Marktbegriff, der dasselbe meint. Sein Gegenstück ist der Brutto- oder Gesamtmietzins, der sämtliche Bestandteile umfasst und dem entspricht, was der Mieter tatsächlich überweist. Die Unterscheidung ist aus mehreren Gründen wesentlich.
Erstens für die rechtliche Prüfung: Die Obergrenzen des Mietrechtsgesetzes – Richtwert- und Kategoriesystem – beziehen sich ausschließlich auf den Hauptmietzins, ebenso der Befristungsabschlag und die Zu- und Abschläge für werterhöhende und wertmindernde Umstände. Wer prüfen will, ob eine Miete zulässig ist, muss daher zuerst den Nettobetrag isolieren. Zweitens für die Ertragsrechnung: Nur der Hauptmietzins fließt dem Eigentümer als Ertrag zu. Betriebskosten sind ein Durchlaufposten, der an Versorger, Versicherer und Dienstleister weitergeleitet wird, und die Umsatzsteuer wird abgeführt.
Wer eine Rendite auf Basis der Bruttomiete berechnet, überschätzt den Ertrag systematisch – je nach Objekt um ein bis zwei Prozentpunkte. Drittens für den Vergleich mehrerer Objekte. In Inseraten wird uneinheitlich kommuniziert: Manche nennen den Nettobetrag, andere den Gesamtbetrag, wieder andere eine Zwischenform. Zwei Wohnungen mit scheinbar gleicher Miete können in der tatsächlichen Belastung deutlich auseinanderliegen, wenn die Betriebskosten unterschiedlich hoch sind.
Für Mietinteressenten ist daher stets die Gesamtbelastung einschließlich geschätzter Heizkosten heranzuziehen. Nicht im Nettomietzins enthalten sind neben den genannten Positionen auch die Heiz- und Warmwasserkosten, die bei gemeinschaftlichen Anlagen gesondert nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet werden, sowie Strom, Internet und die Haushaltsversicherung. Für die Vorschreibung folgt daraus die Anforderung getrennter Ausweisung. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist sie ohnehin geboten; ohne sie lässt sich nicht feststellen, ob die Obergrenze eingehalten wurde und ob die Betriebskosten korrekt abgerechnet werden.
Bei Geschäftsraummieten ist zusätzlich die Umsatzsteuer zu beachten: Die Vermietung ist grundsätzlich unecht befreit, wobei unter Voraussetzungen zur Steuerpflicht optiert werden kann. Angaben zu Mieten sollten daher stets kennzeichnen, ob sie netto oder inklusive Umsatzsteuer verstanden werden. Für die Bewertung von Anlageobjekten gilt der Grundsatz, stets dieselbe Größe zu verwenden. Wer bei einem Objekt mit der Netto- und beim nächsten mit der Bruttomiete rechnet, erhält Ergebnisse, die sich nicht vergleichen lassen.
Empfehlenswert ist daher eine einmal festgelegte, konsequent angewandte eigene Konvention, unabhängig davon, wie die Zahlen im Exposé dargestellt sind. Für Mieter bleibt der praktische Merksatz: Entscheidend ist nicht der Nettobetrag, sondern die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung einschließlich Betriebskosten und geschätzter Heizkosten.