Das sind die laufenden Kosten des Hauses, die auf Mieter umgelegt werden dürfen: Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer und ein begrenztes Verwaltungshonorar. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, ist diese Liste abschließend. Reparaturen, Sanierungen und Rücklagen gehören nicht dazu. Beim Wohnungsvergleich zählen sie zu den monatlichen Wohnkosten.
Ausführlich erklärt
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch den Betrieb einer Liegenschaft entstehen und vom Vermieter auf die Mieter überwälzt werden können. Sie sind vom Hauptmietzins zu unterscheiden: Dieser ist das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, jene decken die tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Katalog der Betriebskosten abschließend geregelt. Nur was dort aufgezählt ist, darf verrechnet werden.
Dazu zählen insbesondere die Kosten der Wasserversorgung samt Ablesung und Wartung von Wasserzählern, die Rauchfangkehrung, die Kanalräumung und Abwassergebühren, die Müllabfuhr, die Schädlingsbekämpfung, die Beleuchtung der allgemeinen Teile, die Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden – weitere Versicherungen nur bei entsprechender Zustimmung der Mehrheit der Mieter –, die Kosten der Hausbetreuung, öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer sowie das Verwaltungshonorar in gesetzlich begrenzter Höhe. Kosten eines Aufzugs und einer Gemeinschaftsanlage werden gesondert behandelt. Ebenso wichtig ist, was nicht dazugehört. Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind keine Betriebskosten, sondern Sache des Vermieters und aus dem Hauptmietzins beziehungsweise der Mietzinsreserve zu finanzieren.
Auch Verbesserungen, Neuanschaffungen, Kosten einer Sanierung, Rücklagendotierungen und Zinsen für Finanzierungen dürfen nicht überwälzt werden. Heiz- und Warmwasserkosten sind eigenständig geregelt und werden nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet, sofern eine gemeinschaftliche Anlage besteht. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder freifinanzierten Neubauten in bestimmten Konstellationen – gilt der Katalog nicht zwingend. Dort richtet sich die Überwälzung nach dem Vertrag, wobei gegenüber Verbrauchern intransparente oder überraschende Klauseln unwirksam sein können.
Ein Vertrag, der pauschal „sämtliche Kosten des Hauses" überwälzt, hält einer Prüfung häufig nicht stand. Im Wohnungseigentum ist die Systematik anders. Dort trägt jeder Eigentümer die Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft anteilig, und zwar einschließlich der Dotierung der Erhaltungsrücklage. Die Vorschreibung der Hausverwaltung enthält daher typischerweise drei Blöcke: Betriebskosten im engeren Sinn, Rücklage und – bei vermieteten Objekten – gegebenenfalls weitere Positionen.
Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, kann er nur jene Teile weiterverrechnen, die nach mietrechtlichen Regeln überwälzbar sind; die Rücklage gehört nicht dazu. Für Mieter empfiehlt sich, die Vorschreibung regelmäßig zu prüfen und bei Auffälligkeiten Einsicht in die Belege zu verlangen. Für Käufer und Investoren gilt: Die Höhe der nicht überwälzbaren Kosten ist ein wesentlicher Faktor der Nettorendite und sollte vor dem Kauf anhand der letzten Abrechnungen erhoben werden. Für Wohnungssuchende lohnt der Vergleich der Betriebskosten je Quadratmeter zwischen mehreren Objekten.
Große Unterschiede haben meist konkrete Ursachen: ein aufwendiger Aufzug, eine Gemeinschaftsanlage, eine hohe Versicherungsprämie nach Schadensfällen oder eine überdurchschnittlich teure Hausbetreuung. Diese Positionen sind Teil der monatlichen Wohnkosten und gehören in den Vergleich.