Kaltmiete und Warmmiete kommen aus Deutschland und sind in Österreich nicht gebräuchlich. Der Kaltmiete entspricht hier der Hauptmietzins, also die Miete ohne Betriebskosten. Bei einer gemeinsamen Heizanlage stecken die Heizkosten anders als bei der Warmmiete nicht darin, sondern werden eigens abgerechnet. Vergleichen sollte man immer die gesamte Monatsbelastung.
Ausführlich erklärt
Kaltmiete und Warmmiete sind Begriffe aus dem deutschen Mietmarkt. Die Kaltmiete bezeichnet dort das Entgelt für die Überlassung der Wohnung ohne Nebenkosten, die Warmmiete die Kaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkosten. In Österreich ist diese Begrifflichkeit nicht gebräuchlich – wer sie in Unterlagen oder Suchergebnissen antrifft, sollte sie in die österreichische Systematik übersetzen. Diese ist anders aufgebaut und im Mietrechtsgesetz vorgezeichnet.
Der Gesamtmietzins setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen: dem Hauptmietzins als Entgelt für die Überlassung, dem Anteil an den Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, dem Anteil an besonderen Aufwendungen etwa für Aufzug oder Gemeinschaftsanlagen, dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der Umsatzsteuer. Die Entsprechung zur Kaltmiete ist damit der Hauptmietzins, gelegentlich auch als Nettomietzins bezeichnet. Er ist die maßgebliche Größe für alle mietrechtlichen Prüfungen: Obergrenzen nach dem Richtwert- oder Kategoriesystem beziehen sich auf ihn, ebenso der Befristungsabschlag und Renditeberechnungen bei Anlageobjekten. Eine wichtige Abweichung betrifft die Heizkosten.
Anders als die deutsche Warmmiete nahelegt, sind Heiz- und Warmwasserkosten in Österreich bei gemeinschaftlichen Anlagen kein Bestandteil des Mietzinses, sondern werden nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz gesondert abgerechnet. Sie erscheinen daher regelmäßig nicht in der Mietzinsvorschreibung, sondern in einer eigenen jährlichen Abrechnung. Für den Vergleich mehrerer Objekte folgt daraus ein praktischer Hinweis: Maßgeblich ist die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung. Sie setzt sich zusammen aus Hauptmietzins, Betriebskosten, besonderen Aufwendungen, Umsatzsteuer und geschätzten Heizkosten.
Ein niedriger Hauptmietzins bei hohen Betriebs- und Heizkosten kann teurer sein als das umgekehrte Verhältnis – etwa bei einem unsanierten Altbau mit schwacher Dämmung gegenüber einem Neubau mit höherer Grundmiete. In Inseraten wird uneinheitlich kommuniziert. Manche nennen den Gesamtbetrag, andere nur den Hauptmietzins, wieder andere eine Zwischenform. Wer vergleicht, sollte daher stets nachfragen, welche Positionen im genannten Betrag enthalten sind, und sich die Aufschlüsselung geben lassen.
Für die Beurteilung der Heizkosten ist der Energieausweis ein erster Anhaltspunkt; aussagekräftiger sind die tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre, die bei Bestandsobjekten erfragt werden können. Für Anlageobjekte ist die Unterscheidung ebenso wesentlich. Renditeberechnungen beruhen auf der Nettomiete, also dem Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Wer stattdessen den Gesamtbetrag heranzieht, überschätzt den Ertrag systematisch – Betriebskosten sind ein Durchlaufposten und erhöhen weder Ertrag noch Vermögen des Eigentümers.
Wer Unterlagen aus dem deutschen Sprachraum verwendet – etwa Musterverträge oder Renditerechner –, sollte die Begriffe daher zuerst übersetzen und die abweichende Behandlung der Heizkosten berücksichtigen. Andernfalls entstehen Rechenergebnisse, die auf den österreichischen Markt nicht passen. Dasselbe gilt für Musterverträge, die deutsche Vorschriften zitieren – sie sind im österreichischen Mietrecht regelmäßig unbrauchbar.