Die Maklerprovision ist das Honorar für eine erfolgreiche Vermittlung. Höchstsätze legt die Immobilienmaklerverordnung fest; beim Kauf sind es bei höheren Preisen drei Prozent je Auftraggeber plus Umsatzsteuer. Verhandeln nach unten ist möglich. Für Käufer gehört sie zu den Nebenkosten, die Banken meist nicht mitfinanzieren.
Ausführlich erklärt
Die Maklerprovision ist das Entgelt für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobiliengeschäfts. Ihre Höhe wird durch die Immobilienmaklerverordnung begrenzt, die für die verschiedenen Geschäftsarten Höchstsätze festlegt. Beim Kauf ist die Provision degressiv gestaffelt: Bei kleineren Kaufpreisen gilt ein höherer Prozentsatz, ab einem bestimmten Wert ein einheitlicher Satz von drei Prozent des Kaufpreises je Auftraggeber. Weil die Doppelmaklertätigkeit im Kaufbereich zulässig ist, kann der Makler von beiden Seiten Provision verlangen – vorausgesetzt, er hat die Doppeltätigkeit offengelegt.
Zur Provision kommt die Umsatzsteuer hinzu. Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen hat sich die Lage grundlegend geändert. Seit Juli 2023 gilt das Auftraggeberprinzip: Provisionspflichtig ist im Regelfall jene Seite, die den Makler beauftragt hat. Bei Neuvermietungen ist das üblicherweise der Vermieter.
Wohnungssuchende, die lediglich auf ein Inserat reagieren, zahlen damit in der Regel keine Provision mehr. Umgehungskonstruktionen – etwa der Versuch, dem Interessenten formal einen eigenen Auftrag unterzuschieben – sind gesetzlich adressiert. Für Geschäftsraummieten und für den Kaufbereich gilt diese Regelung nicht. Die Höchstsätze bei der Mietvermittlung bemessen sich nach Bruttomonatsmieten und sind nach Vertragsdauer gestaffelt: Bei kürzeren Befristungen ist der Satz niedriger als bei längeren oder unbefristeten Verträgen.
Fällig wird die Provision mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts. Kommt kein Vertrag zustande, gebührt grundsätzlich nichts – der Makler trägt insoweit das Erfolgsrisiko. Ausnahmen bestehen beim qualifizierten Alleinvermittlungsauftrag. Voraussetzung ist stets eine verdienstliche und für den Abschluss ursächliche Tätigkeit sowie ein wirksamer Maklervertrag.
Kein oder ein geminderter Anspruch besteht, wenn der Makler wesentliche Pflichten verletzt hat – etwa eine Doppeltätigkeit oder ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite nicht offengelegt oder über erhebliche Umstände nicht aufgeklärt hat. Verhandelbar ist die Provision nach unten jederzeit; die Verordnung nennt Höchst-, nicht Mindestsätze. In der Praxis werden bei hochpreisigen Objekten und bei Mehrfachbeauftragungen häufig niedrigere Sätze vereinbart. Umgekehrt sollten Auftraggeber prüfen, welche Leistungen dafür erbracht werden – ein niedriger Satz bei minimaler Vermarktung ist selten die günstigere Variante.
Für Käufer ist die Provision Teil der Kaufnebenkosten und wird von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert. Sie ist daher aus Eigenmitteln aufzubringen und in die Budgetplanung aufzunehmen. Da die Verordnung novelliert werden kann, ist bei konkreten Beträgen der aktuelle Stand heranzuziehen. Für Verkäufer lohnt eine Gesamtbetrachtung.
Die Provision ist kein isolierter Kostenblock, sondern steht dem Ergebnis der Vermarktung gegenüber. Ein Makler, der einen um wenige Prozent höheren Preis erzielt oder die Vermarktungsdauer deutlich verkürzt, hat sein Honorar in der Regel eingespielt. Entscheidend ist daher, welche Leistungen vereinbart und tatsächlich erbracht werden – ein schriftlicher Leistungskatalog samt Reporting macht das überprüfbar.