Online-Bewertungen errechnen aus wenigen Angaben wie Lage, Fläche und Baujahr automatisch eine Wertspanne. Als schnelle erste Orientierung taugt das, mehr nicht: Zustand, Grundriss, Lärm, Rücklage und anstehende Sanierungen fließen nicht ein. Für Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt oder Bank braucht es ein Gutachten. Kostenlose Angebote dienen zugleich der Kontaktgewinnung.
Ausführlich erklärt
Online-Bewertungen ermitteln aus wenigen Eingaben eine Wertspanne für eine Immobilie. Angeboten werden sie von Portalen, Maklern, Banken und Datenanbietern – häufig kostenlos, weil sie zugleich der Kontaktgewinnung dienen. Methodisch beruhen sie auf statistischen Modellen. Aus großen Datenbeständen realisierter oder inserierter Preise wird ein Zusammenhang zwischen Objektmerkmalen und Preis abgeleitet und auf das eingegebene Objekt angewendet. Verwendet werden Lage, Objektart, Fläche, Baujahr, Zimmeranzahl und einige Ausstattungsmerkmale.
Der Nutzen liegt in der schnellen Orientierung. Für eine erste Einschätzung – etwa vor einer Verkaufsentscheidung, zur Plausibilitätsprüfung einer Preisvorstellung oder für die Vermögensübersicht – sind solche Werte brauchbar, sofern die Spanne und nicht der Punktwert betrachtet wird. Die Grenzen sind allerdings deutlich und sollten bekannt sein. Erstens: Die Modelle kennen nur die eingegebenen Merkmale. Zustand, Grundrissqualität, Belichtung, Lärmsituation, Stockwerk und Ausrichtung, Höhe der Rücklage, anstehende Sanierungen und rechtliche Belastungen fließen nicht ein – genau jene Faktoren also, die bei einem konkreten Objekt den Ausschlag geben.
Zweitens: Die Datengrundlage ist entscheidend. Modelle, die auf Angebotspreisen beruhen, liegen systematisch über den erzielten Werten; belastbarer sind Auswertungen realisierter Transaktionen. Drittens: In Regionen mit wenigen Transaktionen ist die statistische Basis dünn, und die Ergebnisse werden entsprechend unsicher. Und viertens: Besondere Objekte – Zinshäuser, Gewerbeimmobilien, Liegenschaften mit Baurecht, Objekte mit eingetragenen Wohnrechten – lassen sich mit solchen Modellen nicht sinnvoll erfassen. Für rechtlich bedeutsame Zwecke sind Online-Bewertungen daher ungeeignet.
Wo es um Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt, Bank oder Miterben geht, ist ein Gutachten erforderlich, das nach den Verfahren des Liegenschaftsbewertungsgesetzes erstellt wird und seine Annahmen begründet. Zu bedenken ist ferner der Zweck des Anbieters. Eine kostenlose Bewertung ist regelmäßig ein Instrument der Kontaktgewinnung; die eingegebenen Daten werden für die Ansprache genutzt. Das ist zulässig, sofern darauf hingewiesen wird – wer das nicht wünscht, sollte die Datenschutzhinweise lesen. Sinnvoll eingesetzt ist die Online-Bewertung als erster von mehreren Schritten.
Ergänzt werden sollte sie durch den Vergleich realisierter Preise ähnlicher Objekte in derselben Lage, durch einen Preisspiegel zur Orientierung und – bei erheblichen Beträgen oder besonderen Objekten – durch eine Einschätzung eines ortskundigen Fachmanns. Für Verkäufer gilt: Weichen mehrere Online-Ergebnisse stark voneinander ab, ist das kein Fehler der Modelle, sondern ein Hinweis darauf, dass das Objekt Merkmale aufweist, die sich statistisch nicht abbilden lassen. Genau dort beginnt die Arbeit einer individuellen Bewertung. Für Käufer ist eine Online-Bewertung des ins Auge gefassten Objekts eine schnelle Plausibilitätsprüfung des Angebotspreises. Liegt dieser deutlich über der Spanne, ist das ein Anlass nachzufragen – ohne dass daraus bereits folgt, dass der Preis unangemessen wäre.