Von einem Verkäufermarkt spricht man, wenn mehr Menschen kaufen wollen, als Objekte angeboten werden. Verkäufer verhandeln dann aus der stärkeren Position. Erkennbar ist das an kurzen Vermarktungszeiten, wenigen Angeboten und geringen Preisnachlässen. Solche Phasen sind vorübergehend und gelten oft nur für einzelne Segmente einer Stadt.
Ausführlich erklärt
Von einem Verkäufermarkt spricht man, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. Verkäufer haben dann die stärkere Verhandlungsposition; im Käufermarkt verhält es sich umgekehrt. Beide Zustände sind vorübergehend, unterscheiden sich regional erheblich und können in verschiedenen Segmenten derselben Stadt gleichzeitig auftreten. Erkennbar ist die Marktlage an mehreren Indikatoren.
Der aussagekräftigste ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer: Werden Objekte binnen weniger Wochen verkauft, deutet das auf Nachfrageüberhang; ziehen sich Vermarktungen über viele Monate, auf das Gegenteil. Zweitens die Zahl der verfügbaren Angebote im jeweiligen Segment und ihre Entwicklung über die Zeit. Drittens die Differenz zwischen Angebots- und Abschlusspreis – im Verkäufermarkt schrumpft sie, teils werden sogar Aufschläge erzielt; im Käufermarkt wächst sie. Viertens das Auftreten von Bieterverfahren, die für ausgeprägte Verkäufermärkte typisch sind.
Fünftens die Zahl der Preisreduktionen in laufenden Inseraten. Diese Beobachtungen lassen sich ohne besondere Datenquellen anstellen: Wer über einige Monate die Inserate eines Segments verfolgt und notiert, wie lange sie online bleiben und ob Preise angepasst werden, erkennt Veränderungen früher als veröffentlichte Indizes, die mit zeitlicher Verzögerung erscheinen. Ausgelöst werden Verschiebungen vor allem durch das Zinsniveau, das die leistbaren Kaufpreise unmittelbar beeinflusst, durch aufsichtsrechtliche Kreditvergabestandards, durch die Bautätigkeit und durch demografische Entwicklungen. Weil das Angebot träge reagiert – zwischen Grundstücksankauf und Fertigstellung vergehen Jahre –, kommen Fertigstellungen häufig gebündelt auf den Markt, wenn die Nachfrage bereits nachgelassen hat.
Für Verkäufer im Verkäufermarkt gilt dennoch Zurückhaltung bei der Preisgestaltung. Auch in guten Phasen führt eine deutlich überhöhte Forderung zu langer Vermarktungsdauer, und die anfängliche Aufmerksamkeit lässt sich nicht wiederholen. Sinnvoll ist ein Preis knapp am oberen Rand des Realistischen, der Bewegung erzeugt. Für Käufer im Verkäufermarkt ist die größte Gefahr die Entscheidung unter Druck.
Vorbereitete Finanzierung, klare Kriterien und ein festes Preislimit helfen, sonst geht die Prüfung von Unterlagen und Zustand unter. Wesentlich ist, sich nicht auf ein Anbot am Tag der ersten Besichtigung drängen zu lassen – für diesen Fall besteht zwar ein gesetzliches Rücktrittsrecht, doch die Frist ist kurz. Im Käufermarkt kehren sich die Empfehlungen um: Verkäufer brauchen realistische Preise, vollständige Unterlagen und Geduld; Käufer haben Verhandlungsspielraum und Zeit für sorgfältige Prüfung. Zu bedenken ist, dass sich beide Zustände nicht gleichmäßig über alle Segmente erstrecken.
In derselben Stadt kann der Markt für kleine Wohnungen angespannt und jener für große Einheiten in Randlagen entspannt sein. Die Marktlage ist daher stets für das konkrete Segment zu beurteilen, nicht für den Markt insgesamt. Aussagen über die Preisentwicklung eines Bundeslandes sagen wenig über eine konkrete Wohnung in einer konkreten Straße.