Nachfolgeplanung regelt vorausschauend, wer die Immobilie einmal bekommt. Bei einer Übergabe zu Lebzeiten sichert sich der Übergeber durch vorbehaltene Rechte wie Wohnungsgebrauch oder Fruchtgenuss ab; entscheidend ist deren Eintragung. Den Pflichtteil umgeht das nicht ohne Weiteres. Bei mehreren Kindern und nur einem Haus ist der Ausgleich die Kernfrage.
Ausführlich erklärt
Nachfolgeplanung bezeichnet die vorausschauende Regelung, was mit einer Immobilie geschehen soll, wenn der Eigentümer sie nicht mehr selbst nutzen kann oder verstirbt. Weil Immobilienvermögen typischerweise den größten Teil des Familienvermögens ausmacht und nicht teilbar ist, ist die Regelung besonders bedeutsam – und ihr Unterbleiben eine häufige Ursache für langwierige Auseinandersetzungen. Grundsätzlich stehen zwei Wege offen. Die Übergabe zu Lebzeiten erfolgt durch Schenkung oder Übergabevertrag, häufig verbunden mit vorbehaltenen Rechten.
Die Übertragung von Todes wegen richtet sich nach letztwilliger Verfügung oder gesetzlicher Erbfolge und wird im Verlassenschaftsverfahren abgewickelt. Für die Übergabe zu Lebzeiten sprechen mehrere Gründe: Klarheit für alle Beteiligten, die Möglichkeit, die Gestaltung selbst zu bestimmen, und die Vermeidung einer Erbengemeinschaft. Formal ist zu beachten, dass eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe eines Notariatsakts bedarf – bei Liegenschaften praktisch stets der Fall. Zentral ist die Absicherung des Übergebers.
Üblich sind ein vorbehaltenes Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrecht, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle. Entscheidend ist die Verbücherung: Ein nicht eingetragenes Recht bindet nur den Vertragspartner und geht bei einem Verkauf, einer Zwangsversteigerung oder einer Erbfolge verloren. Ebenso zu regeln ist, wer Betriebskosten, laufende Instandhaltung und größere Erhaltungsmaßnahmen trägt – und was geschieht, wenn der Übergeber dauerhaft in ein Pflegeheim übersiedelt. Erbrechtlich ist der Pflichtteil mitzudenken.
Zuwendungen an Pflichtteilsberechtigte sind bei der Berechnung grundsätzlich hinzuzurechnen, bei Schenkungen an andere Personen innerhalb einer Frist. Eine Übergabe zu Lebzeiten umgeht den Pflichtteil daher nicht ohne Weiteres. Möglich sind ein Pflichtteilsverzicht, der eines Notariatsakts bedarf, sowie Anrechnungsvereinbarungen. Steuerlich fällt bei unentgeltlichem Erwerb Grunderwerbsteuer nach dem begünstigten Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts an, ergänzt um die Eintragungsgebühr mit ermäßigter Bemessungsgrundlage im Familienkreis.
Für eine spätere Veräußerung werden die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt – dessen Unterlagen sind aufzubewahren. Wo mehrere Kinder vorhanden sind und nur eine Immobilie, ist der Ausgleich die Kernfrage. Möglich sind Ausgleichszahlungen, die Zuweisung anderer Vermögenswerte, eine Regelung über den Verkauf oder – als schwächere Variante – die Begründung von Wohnungseigentum, sofern das Objekt geeignet ist. Eine Erbengemeinschaft an einer einzelnen Immobilie ist dagegen konfliktanfällig.
Ergänzend gehört eine Vorsorgevollmacht dazu, die den Zeitraum vor einer Übergabe regelt. Für die Umsetzung ist notarielle oder anwaltliche Begleitung unerlässlich. Ebenso wichtig ist die offene Kommunikation innerhalb der Familie: Die meisten Konflikte entstehen nicht aus der rechtlichen Gestaltung, sondern daraus, dass sie nicht besprochen wurde. Für Immobilien im Betriebsvermögen und bei Beteiligungen gelten zusätzliche Überlegungen, die eine gesonderte Planung erfordern – etwa zur Fortführung eines Betriebs und zu den steuerlichen Folgen der Übertragung.