Beim Privatverkauf veräußert der Eigentümer ohne Makler, spart die Provision, übernimmt aber alles selbst: Unterlagen sammeln, Preis festlegen, inserieren, Besichtigungen führen und Interessenten prüfen. Die Pflicht zur Aufklärung über versteckte Mängel und die Energiekennwerte im Inserat bleiben bestehen. Den Kaufvertrag erstellt weiterhin ein Anwalt oder Notar.
Ausführlich erklärt
Beim Privatverkauf veräußert ein Eigentümer seine Immobilie ohne Einschaltung eines Maklers. Der Reiz liegt in der ersparten Provision; der Aufwand und die rechtlichen Anforderungen werden dabei häufig unterschätzt. Zunächst zu den Pflichten, die unabhängig von einer Maklerbeauftragung bestehen. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz sind die zentralen Energiekennwerte bereits im Inserat anzuführen, und der Energieausweis ist vorzulegen und auszuhändigen. Angaben in der Objektbeschreibung können als zugesicherte Eigenschaften gelten und Gewährleistungsansprüche begründen.
Und die Aufklärungspflicht über wesentliche verdeckte Mängel trifft jeden Verkäufer – ein arglistig verschwiegener Mangel kann nie wirksam aus der Gewährleistung ausgeschlossen werden. Die Unterlagen sind vollständig zusammenzustellen: aktueller Grundbuchsauszug samt Lastenblatt, Pläne, Nutzflächenaufstellung, Baubewilligung und Benützungsbewilligung beziehungsweise Fertigstellungsanzeige, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Diese Sammlung ist ohnehin erforderlich – Käufer und deren Banken verlangen sie. Die Preisfindung ist der kritischste Punkt. Ohne Marktkenntnis wird häufig zu hoch angesetzt, was zu langer Vermarktungsdauer führt; die Aufmerksamkeit für ein neu inseriertes Objekt ist nach wenigen Wochen aufgebraucht, und ein Objekt, das monatelang inseriert bleibt, wird am Markt als schwer verkäuflich wahrgenommen.
Sinnvoll sind der Vergleich realisierter Preise ähnlicher Objekte, ein Preisspiegel als Orientierung und – bei erheblichen Beträgen – eine Bewertung. Praktisch aufwendig sind Vermarktung und Besichtigungen. Erforderlich sind gute Fotos, ein maßstäblicher Grundriss, eine vollständige Beschreibung, Inserate auf geeigneten Portalen sowie die Beantwortung von Anfragen und die Organisation von Terminen. Wichtig ist die Qualifizierung der Interessenten: Wer die Finanzierung nicht geklärt hat, bindet Zeit und bringt kein Ergebnis. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist ein zumutbares Verlangen.
Nicht ersetzbar ist die Vertragserrichtung. Kaufvertrag, Treuhandabwicklung, Grundbuchsgesuch sowie die Selbstberechnung von Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer gehören in die Hände eines Rechtsanwalts oder Notars. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob ein Makler eingeschaltet war. Sinnvoll ist der Privatverkauf vor allem bei einfach zu vermittelnden Objekten in gefragten Lagen, bei bereits vorhandenen Interessenten im Umfeld und wenn Zeit und Belastbarkeit für Besichtigungen vorhanden sind. Bei erklärungsbedürftigen Objekten, in schwächeren Märkten oder wenn eine gesteuerte Vermarktung sinnvoll wäre, überwiegen die Vorteile einer professionellen Begleitung häufig die Provision.
Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Belastung durch Besichtigungen. Ein gefragtes Objekt löst zahlreiche Anfragen aus, von denen viele nicht ernsthaft sind. Wer berufstätig ist und im Objekt wohnt, sollte den Zeitaufwand realistisch einschätzen, bevor er sich dafür entscheidet. Steuerlich ändert der Privatverkauf nichts: Die Immobilienertragsteuer fällt unabhängig davon an, ob ein Makler eingeschaltet war. Die Selbstberechnung übernimmt der Parteienvertreter, weshalb die steuerliche Frage – insbesondere eine allfällige Hauptwohnsitzbefreiung – vor der Vermarktung mit dem Steuerberater zu klären ist.