Beim Sale and Lease Back verkauft ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie sofort zurück. Er nutzt sie weiter, macht aber gebundenes Kapital frei. Kaufpreis und Miete hängen zusammen: Eine überhöhte Miete belastet den Verkäufer dauerhaft. Wichtig ist, wie lange die Nutzung vertraglich gesichert bleibt.
Ausführlich erklärt
Beim Sale and Lease Back verkauft ein Eigentümer eine Immobilie und mietet sie anschließend vom Erwerber zurück. Die Nutzung bleibt unverändert, das Eigentum wechselt – und der gebundene Wert wird zu liquiden Mitteln. Die Motive sind überwiegend betriebswirtschaftlicher Natur. Unternehmen setzen Kapital frei, das im Betriebsvermögen gebunden war, und können es für das Kerngeschäft einsetzen.
Die Bilanzstruktur verändert sich, Verbindlichkeiten können zurückgeführt werden, und die künftige Belastung ist als laufende Miete kalkulierbar statt als Kapitaldienst mit Restschuld. Für den Erwerber entsteht ein Anlageobjekt mit einem bekannten, langfristig gebundenen Mieter. Zentral ist die Vertragsgestaltung, und zwar in beiden Teilen. Beim Kaufvertrag sind Preis, Gewährleistung und Abwicklung zu regeln; beim Mietvertrag Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Miethöhe und Wertsicherung, Verteilung der Erhaltungspflichten, Instandhaltungsverantwortung, Rückgabezustand sowie allfällige Rückkaufsrechte oder Vorkaufsrechte des Verkäufers.
Wirtschaftlich hängen Kaufpreis und Miete unmittelbar zusammen: Eine hohe Miete rechtfertigt einen höheren Kaufpreis und umgekehrt. Genau daraus ergibt sich ein Prüfpunkt – wird die Miete über dem Marktniveau angesetzt, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen, belastet das den Betrieb über die gesamte Laufzeit und mindert den Wert des Objekts für den Erwerber, sobald der Mieter ausfällt. Eine marktkonforme Miete ist daher im Interesse beider Seiten. Steuerlich ist der Vorgang differenziert zu beurteilen.
Der Verkauf löst je nach Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen Immobilienertragsteuer oder betriebliche Besteuerung aus; die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerber an. Die Miete ist beim Nutzer als Aufwand abzugsfähig, während zuvor Abschreibung und Zinsen abzugsfähig waren – die Gesamtwirkung ist im Einzelfall zu rechnen. Im privaten Bereich kommt eine vergleichbare Konstruktion vor, wenn ältere Eigentümer verkaufen und im Objekt wohnen bleiben wollen. Dort ist sie gegen die Alternativen abzuwägen: Verkauf mit vorbehaltenem Wohnungsgebrauchsrecht, Leibrente, Teilverkauf oder Hypothekarfinanzierung.
Der vollständige Verkauf mit Rückmiete setzt am meisten Kapital frei, bedeutet aber, dass die Wohnkosten künftig als Miete anfallen und Erhöhungen unterliegen können. Für den Verkäufer ist die größte Frage jene der Sicherheit der Nutzung: Ein befristeter Mietvertrag endet, und außerhalb des Vollanwendungsbereichs besteht kein Kündigungsschutz. Wer dauerhaft bleiben will, sollte auf eine entsprechend lange Bindung oder auf ein verbüchertes Recht bestehen. Beide Verträge gehören vor Unterfertigung rechtlich und steuerlich geprüft, weil sie wirtschaftlich eine Einheit bilden und getrennt beurteilt nicht aussagekräftig sind.
Für Erwerber solcher Objekte gilt dieselbe Prüfung wie bei jeder Anlageimmobilie mit einem einzigen Mieter: Bonität des Nutzers, Restlaufzeit des Vertrags, Marktkonformität der Miete und – als entscheidender Punkt – die Drittverwendungsfähigkeit, falls der Mieter ausfällt. Ein auf einen Betrieb zugeschnittenes Objekt ist ohne diesen deutlich weniger wert.