Courtage ist ein anderes Wort für die Provision eines Maklers; in Österreich heißt sie meist einfach Provision. Ihre Höchstsätze sind gesetzlich gedeckelt. Fällig wird sie nur, wenn ein Maklervertrag besteht und die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss geführt hat. Verhandelbar ist der Betrag trotzdem.
Ausführlich erklärt
Courtage ist ein aus dem Französischen stammender Begriff für das Vermittlungsentgelt eines Maklers. Im deutschen Sprachraum wird er häufig synonym mit Maklerprovision verwendet. In Österreich ist er weniger gebräuchlich als in Deutschland; hier spricht man üblicherweise von Provision oder Vermittlungsprovision. Wer den Begriff in Inseraten oder Verträgen antrifft, sollte ihn daher schlicht als Provision lesen. Rechtsgrundlage ist in Österreich das Maklergesetz, ergänzt durch die Immobilienmaklerverordnung und die Standesregeln der Immobilientreuhänder.
Die Verordnung legt Höchstsätze fest, die nicht überschritten werden dürfen. Beim Verkauf orientieren sich diese an einem Prozentsatz des Kaufpreises und sind degressiv gestaltet: Bei niedrigeren Kaufpreisen ist der zulässige Satz höher, bei sehr hohen Kaufpreisen kann eine freie Vereinbarung getroffen werden. Bei der Vermittlung von Mietverträgen bemisst sich die Provision an Bruttomonatsmieten und ist nach Vertragsart und Dauer gestaffelt. Zu den Sätzen kommt jeweils die Umsatzsteuer. Entscheidend für den Anspruch sind zwei Voraussetzungen.
Erstens muss ein wirksamer Maklervertrag bestehen – die Provisionspflicht entsteht nicht dadurch, dass jemand ein Inserat anklickt oder an einer Besichtigung teilnimmt, sondern durch eine Vereinbarung, die auch schlüssig zustande kommen kann. Zweitens muss die Tätigkeit des Maklers verdienstlich und für den Abschluss ursächlich gewesen sein. Wird ein Geschäft ohne Zutun des Maklers abgeschlossen oder kannte der Interessent das Objekt bereits, kann der Anspruch entfallen. Beim Immobilienverkauf ist in Österreich die Doppelmaklertätigkeit zulässig: Der Makler darf für Verkäufer und Käufer tätig werden und mit beiden Provisionsvereinbarungen treffen, muss die Doppeltätigkeit aber offenlegen. Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt hingegen seit Juli 2023 das Auftraggeberprinzip, wonach jene Partei zahlt, die den Makler beauftragt hat – im Regelfall der Vermieter.
Umgehungskonstruktionen sind unwirksam. Zu den Informationspflichten gehört, dass der Makler vor Vertragsabschluss über Höhe und Berechnungsgrundlage der Provision, über ein allfälliges wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite und über die wesentlichen Eigenschaften des Objekts aufklärt. Verstöße können den Anspruch mindern oder beseitigen. Verbraucher haben zudem Rücktrittsrechte, insbesondere wenn Erklärungen außerhalb von Geschäftsräumen abgegeben wurden. Für die Praxis gilt: Die Provision ist verhandelbar, solange die Höchstsätze eingehalten werden.
Vor Unterschrift sollte klar sein, welche Leistungen abgegolten werden, ab wann der Anspruch entsteht und wie sich der Betrag berechnet. Ein seriöser Makler stellt diese Punkte von sich aus schriftlich dar. Zu beachten ist außerdem, dass die Provision auch bei einem Alleinvermittlungsauftrag nicht automatisch entsteht, sondern an die vereinbarten Voraussetzungen geknüpft ist. Bei qualifizierten Alleinvermittlungsaufträgen können allerdings Konstellationen vereinbart werden, in denen der Anspruch auch ohne Vermittlungserfolg besteht – etwa bei vertragswidriger vorzeitiger Beendigung oder bei Umgehung des Maklers. Solche Klauseln sind zulässig, gegenüber Verbrauchern aber an Transparenzanforderungen gebunden.