Apartment ist keine geschützte Bezeichnung, sondern ein Marktbegriff für eine abgeschlossene, meist kleine Wohnung. Über Größe oder Qualität sagt das Wort wenig aus; entscheidend sind Nutzfläche, Grundriss, Stockwerk und Ausstattung. Wer kurzfristig vermieten will, muss klären, ob Bauvorschriften und Hausordnung das erlauben. Kleine Einheiten bringen meist höhere Quadratmetermieten.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Apartment bezeichnet im deutschsprachigen Immobilienmarkt eine in sich abgeschlossene, meist kompakte Wohneinheit. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht; der Ausdruck ist eine Marktbezeichnung, die je nach Kontext unterschiedlich verwendet wird. In Österreich meint er häufig eine Ein- oder Zweizimmerwohnung, teils mit hochwertiger Ausstattung, teils in Verbindung mit Serviceleistungen. Abzugrenzen ist das Apartment von der Garçonnière, die klassisch eine kleine Einzimmerwohnung mit Kochnische bezeichnet, sowie von der Ferienwohnung, die primär durch ihre touristische Nutzung definiert ist.
Im gehobenen Segment werden auch großzügige Stadtwohnungen als Apartment vermarktet, weshalb der Begriff allein wenig über Größe oder Qualität aussagt. Für Interessenten zählen daher die harten Daten: Nutzfläche, Raumaufteilung, Freifläche, Stockwerk, Ausstattung und Baujahr. Eine eigene Kategorie sind Serviced Apartments und Boardinghouses. Sie kombinieren möblierten Wohnraum mit Dienstleistungen wie Reinigung, Rezeption, Wäscheservice oder Fitnessbereich und richten sich an Geschäftsreisende, Projektmitarbeiter, Studierende oder Menschen in Übergangssituationen.
Die Aufenthaltsdauer liegt typischerweise zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. Wirtschaftlich stehen solche Konzepte zwischen Wohnungsvermietung und Hotellerie, was rechtlich Konsequenzen hat. Genau hier liegt der wichtigste Prüfpunkt. Ob ein Apartment dauerhaft bewohnt, kurzzeitig vermietet oder gewerblich betrieben werden darf, hängt von der Widmung des Objekts, den bau- und gewerberechtlichen Vorgaben sowie den Regelungen des Wohnungseigentumsvertrags ab.
In mehreren Bundesländern und Städten wurde die kurzfristige touristische Vermietung von Wohnungen in den letzten Jahren deutlich eingeschränkt. In Gebieten mit Beschränkungen für Freizeitwohnsitze kommen weitere Genehmigungserfordernisse hinzu. Wer ein Apartment mit Blick auf Kurzzeitvermietung erwirbt, sollte diese Punkte vor Vertragsabschluss verbindlich klären, weil das gesamte Geschäftsmodell davon abhängt. Als Anlageobjekt haben kompakte Apartments deutliche Stärken.
Sie erzielen pro Quadratmeter meist höhere Mieten als große Wohnungen, sprechen einen breiten Mieterkreis an und sind bei einem späteren Verkauf gut platzierbar, weil der absolute Kaufpreis niedrig bleibt. Dem stehen häufigere Mieterwechsel, entsprechend höhere Verwaltungs- und Neuvermietungskosten sowie ein größerer Abnutzungsgrad gegenüber. Bei möblierter Vermietung erhöht sich der Ertrag, gleichzeitig steigen Ersatzinvestitionen und organisatorischer Aufwand. Bautechnisch sind bei sehr kleinen Einheiten einige Punkte kritisch: ausreichende Belichtung, funktionierende Belüftung fensterloser Bäder, sinnvolle Stauraumlösungen, Schallschutz zu Nachbareinheiten und eine Küchenzeile, die tatsächlich nutzbar ist.
Ein Grundriss, der auf dem Papier funktioniert, kann in der Realität unbrauchbar sein. Für die Kaufentscheidung empfiehlt sich daher, Widmung, Hausordnung, Vermietungsmöglichkeiten und tatsächliche Wohnqualität gemeinsam zu bewerten – und die im Prospekt genannte Renditeerwartung an realen Vergleichsmieten der Umgebung zu messen. Ein Hinweis zur Begriffsverwendung im Inserat: Da der Ausdruck nicht geschützt ist, sagt er weder über die Ausstattungsqualität noch über die rechtliche Nutzungsmöglichkeit etwas aus. Maßgeblich sind allein die Angaben im Grundbuch, im Nutzwertgutachten und in der Baubewilligung.