Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt genau genommen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft, verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an einer Wohnung. Innen entscheidet man weitgehend selbst, über Dach, Fassade, Fenster und Stiegenhaus die Gemeinschaft. Einer der wichtigsten Prüfpunkte vor dem Kauf ist der Stand der Erhaltungsrücklage.
Ausführlich erklärt
Die Eigentumswohnung ist in Österreich die häufigste Form des Wohnungseigentums im städtischen Raum. Rechtlich erwirbt der Käufer dabei nicht die Wohnung als solche, sondern einen Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft, der untrennbar mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Dieses Verständnis erklärt fast alle Besonderheiten, die im Alltag auftreten. Aus der Konstruktion folgt eine klare Aufteilung.
Innerhalb der Wohnung entscheidet der Eigentümer weitgehend selbst: Bodenbeläge, Bad, Küche, nichttragende Wände, Malerei. Alles, was zur Substanz des Hauses gehört oder allen dient, ist hingegen allgemeiner Teil der Liegenschaft – Dach, Fassade, tragende Wände, Stiegenhaus, Aufzug, Leitungen, Hof. Über diese Bereiche entscheidet die Eigentümergemeinschaft, und ihre Erhaltung wird gemeinschaftlich finanziert. Auch außenwirksame Bauteile wie Fenster und Balkonkonstruktionen zählen regelmäßig dazu, was Eigentümer immer wieder überrascht.
Die laufenden Kosten setzen sich daher aus mehreren Blöcken zusammen: Betriebskosten für Wasser, Müll, Versicherung, Beleuchtung, Hausbetreuung und Verwaltung, die Dotierung der Erhaltungsrücklage, Heiz- und Warmwasserkosten sowie – bei vermieteten Objekten – nicht überwälzbare Positionen. Die Rücklage ist gesetzlich vorgeschrieben und einer der wichtigsten Prüfpunkte überhaupt: Eine gut dotierte Rücklage bedeutet planbare Sanierungen, eine leere Kasse bei sichtbarem Sanierungsbedarf bedeutet absehbare Sonderzahlungen. Vor dem Kauf sollten daher folgende Unterlagen vorliegen: aktueller Grundbuchsauszug samt Lastenblatt, Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag samt allfälligen Benützungsregelungen, Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten drei bis fünf Jahre, Bestätigung der Hausverwaltung über Rücklagenstand und Beitragsrückstände, Energieausweis sowie Pläne. Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietvertrag, Kautionsnachweis und Betriebskostenabrechnung hinzu.
Wirtschaftlich hat die Eigentumswohnung klare Vorteile: geringerer Kapitalbedarf als beim Haus, geteilte Instandhaltungslasten, in guten Lagen hohe Wertstabilität und gute Vermietbarkeit. Dem stehen die Abhängigkeit von der Gemeinschaft, eingeschränkte Entscheidungsfreiheit bei baulichen Veränderungen und die Notwendigkeit gegenüber, sich mit Nachbarn über erhebliche Beträge zu einigen. Wertbestimmend sind vor allem Lage und Mikrolage, Grundriss und Belichtung, Stockwerk in Verbindung mit dem Vorhandensein eines Aufzugs, Freifläche, Zustand des Gesamthauses, Energiekennzahl und die Höhe der laufenden Kosten. Der Zustand der Wohnung selbst ist demgegenüber leichter und günstiger zu verändern als alles andere – ein Punkt, den Käufer bei der Gewichtung häufig unterschätzen.
Bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnung sind zustimmungspflichtig, sobald tragende Bauteile, allgemeine Teile oder das äußere Erscheinungsbild betroffen sind. Das gilt für Wanddurchbrüche ebenso wie für Klimageräte an der Fassade, Verglasungen von Balkonen oder die Verlegung von Nassräumen. Wer solche Maßnahmen plant, sollte vorab mit der Hausverwaltung klären, welche Beschlüsse erforderlich sind – nachträglich lassen sich Eingriffe nur schwer legalisieren. Kommt zusätzlich eine baurechtliche Bewilligungspflicht hinzu, sind beide Verfahren nebeneinander zu führen.