Fehlt einer Wohnung Wasser oder WC im Inneren, gilt sie als Substandard und fällt in die Ausstattungskategorie D. Unterliegt der Vertrag dem Kategoriesystem, ist der zulässige Mietzins deutlich niedriger. Typisch sind alte Gründerzeithäuser mit Bassena am Gang. Baut der Eigentümer Bad und WC ein, steigen Vermietbarkeit und Wert.
Ausführlich erklärt
Als Substandardwohnung bezeichnet man eine Wohnung, die nicht über eine zeitgemäße Grundausstattung verfügt – konkret: ohne Wasserentnahmestelle und WC im Inneren oder ohne beides. Im Kategoriensystem des Mietrechtsgesetzes entspricht das der Ausstattungskategorie D. Historisch waren solche Wohnungen im gründerzeitlichen Bestand weit verbreitet: Wasserentnahme und WC lagen am Gang und wurden von mehreren Parteien gemeinsam genutzt – die sogenannte Bassenawohnung. Durch Sanierungsprogramme, Förderungen und Sockelsanierungen ist ihr Anteil über die Jahrzehnte stark gesunken, ganz verschwunden sind sie jedoch nicht.
Mietrechtlich ist die Einordnung bedeutsam. Für Verträge, die dem Kategoriesystem unterliegen, gilt ein deutlich niedrigerer Kategoriemietzins; für brauchbare und für nicht brauchbare Objekte dieser Kategorie bestehen unterschiedliche Beträge. Wird die Wohnung nachträglich mit den fehlenden Merkmalen ausgestattet, kann sich die Kategorie und damit der zulässige Mietzins ändern – vorausgesetzt, die gesetzlichen Verfahrensschritte werden eingehalten. Für Mieter bestehen mehrere Ansprüche.
Der Vermieter hat im Vollanwendungsbereich ernste Schäden des Hauses zu beheben und erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen. Bei mangelhafter Ausstattung kommt zudem eine Mietzinsminderung in Betracht, wenn der bedungene Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist. Ferner bestehen Möglichkeiten, Verbesserungsarbeiten durchzusetzen beziehungsweise selbst vorgenommene Verbesserungen bei Beendigung abgegolten zu erhalten. Für Eigentümer stellt sich die Frage der Aufwertung.
Der Einbau von Bad und WC innerhalb der Wohnung ist die naheliegende Maßnahme; sie erfordert Leitungsführung, gegebenenfalls neue Steigstränge und eine Anpassung des Grundrisses. Der Aufwand ist erheblich, der Effekt ebenfalls: Die Wohnung wird vermietbar zu marktnahen Konditionen und verkäuflich an einen deutlich größeren Interessentenkreis. Wirtschaftlich sind solche Objekte daher ein typisches Aufwertungsthema – häufig im Zusammenhang mit dem Erwerb von Zinshäusern, wo einzelne Substandardeinheiten neben sanierten Wohnungen bestehen. Förderungen für Wohnungsverbesserungen bestehen in mehreren Bundesländern.
Für Käufer ist die Einordnung ein Prüfpunkt der Ertragsanalyse. Eine Substandardwohnung erzielt geringe Erträge, bindet aber Erhaltungspflichten. Umgekehrt liegt darin Potenzial, wenn eine Sanierung möglich und der Mietvertrag nicht dauerhaft gebunden ist – die Realisierbarkeit hängt allerdings vom Kündigungsschutz ab und ist nicht steuerbar. Zu unterscheiden ist die Ausstattungskategorie vom baulichen Zustand: Eine Wohnung mit Bad und WC kann dennoch sanierungsbedürftig sein, und eine Kategorie-D-Wohnung kann gepflegt sein.
Beide Merkmale sind getrennt zu beurteilen. Für die Bewertung wirkt sich die Kategorie über den erzielbaren Ertrag aus. Bei Zinshäusern mit mehreren Substandardeinheiten ist daher zwischen dem Ist-Ertrag und dem Potenzial nach Sanierung zu unterscheiden – wobei die Realisierung Zeit braucht und vom Bestand der Mietverhältnisse abhängt. Eine Kalkulation, die das Potenzial sofort ansetzt und den Zeitbedarf ausblendet, überschätzt den Wert erheblich und führt zu einer zu hohen Preisvorstellung.