Unter Genossenschaftsanteil fasst der Alltag mehrere Zahlungen beim Einzug zusammen. Der kleine Geschäftsanteil macht zum Mitglied; wirtschaftlich wichtiger ist der Finanzierungsbeitrag, der die Baukosten mitträgt und das monatliche Entgelt senkt. Beim Auszug kommt er zurück, allerdings jedes Jahr um einen Abschreibungsbetrag vermindert. Eine Wertsteigerung bringt er nicht.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Genossenschaftsanteil wird im Alltag für mehrere unterschiedliche Zahlungen verwendet, die beim Bezug einer Wohnung bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung zu leisten sind. Für die Beurteilung der eigenen Kosten und für die Frage, was bei einem Auszug zurückfließt, ist die Unterscheidung wesentlich. Der eigentliche Geschäftsanteil ist jener Betrag, mit dem man Mitglied einer Genossenschaft wird. Er ist meist überschaubar und wird bei Beendigung der Mitgliedschaft nach den Regeln der Satzung zurückgezahlt. Bei Bauvereinigungen in der Rechtsform einer GmbH oder AG entfällt er.
Wirtschaftlich weit bedeutsamer ist der Finanzierungsbeitrag, häufig auch als Baukostenbeitrag oder Eigenmittelanteil bezeichnet. Er fließt in die Errichtungskosten der Wohnung ein und senkt im Gegenzug das laufende Nutzungsentgelt: Je höher der geleistete Beitrag, desto niedriger die monatliche Belastung. Die Höhe hängt von Baujahr, Förderung und Kostenstruktur des Objekts ab und kann erhebliche Beträge erreichen. Für die Rückzahlung sieht das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eine klare Systematik vor. Bei Rückgabe der Wohnung ist der Finanzierungsbeitrag zurückzuerstatten, vermindert um eine gesetzlich vorgesehene jährliche Abschreibung für die Dauer der Nutzung.
Über zwei Jahrzehnte summiert sich diese Abschreibung spürbar – wer lange bewohnt hat, erhält entsprechend weniger zurück. Verzinst wird der Betrag nicht in dem Sinne, dass eine Rendite entsteht; die Absenkung des laufenden Entgelts ist die wirtschaftliche Gegenleistung. Praktisch relevant ist der Zeitpunkt der Rückzahlung. Sie erfolgt üblicherweise nach ordnungsgemäßer Rückgabe und Abrechnung, wobei allfällige offene Forderungen und Kosten für die Wiederherstellung gegengerechnet werden. Wer den Beitrag für die neue Wohnung benötigt, sollte den zeitlichen Ablauf mit der Bauvereinigung klären, weil zwischen Auszug und Auszahlung Wochen liegen können.
Für Haushalte, die den Finanzierungsbeitrag nicht aufbringen können, bieten mehrere Bundesländer Eigenmittelersatzdarlehen an. Sie decken den Beitrag ab und werden in monatlichen Raten zusätzlich zum Entgelt zurückgezahlt. Der Antrag ist regelmäßig vor Abschluss des Nutzungsvertrags zu stellen. Bei Mietkaufmodellen ist zu beachten, dass der geleistete Beitrag bei einer späteren Übertragung ins Wohnungseigentum auf den Kaufpreis angerechnet wird. Die Bedingungen und Fristen dafür sind gesetzlich geregelt.
Für die Entscheidung empfiehlt sich eine Gesamtbetrachtung: Finanzierungsbeitrag, laufendes Entgelt samt Betriebskosten, allfällige Darlehensrate und die erwartete Rückzahlung bei Auszug gemeinsam betrachten – erst daraus ergibt sich ein belastbarer Vergleich mit anderen Wohnformen. Ein verbreitetes Missverständnis besteht darin, den Finanzierungsbeitrag als Investition mit Wertsteigerungspotenzial zu betrachten. Das ist er nicht: Er wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben und nicht am Marktwert der Wohnung bemessen. Sein wirtschaftlicher Nutzen liegt ausschließlich in der Senkung des laufenden Entgelts. Wer die Wohnung nur wenige Jahre nutzt, sollte das in der Rechnung berücksichtigen.