Viele Anleger legen ihr Geld zusammen; ein Immobilienfonds investiert es in Immobilien. So beteiligt man sich mit kleineren Beträgen an mehreren Objekten, ohne selbst zu verwalten. Offene Fonds geben laufend Anteile aus, geschlossene haben eine feste Laufzeit. Vor dem Kauf lohnt der Blick auf Rückgaberegeln und Gebühren.
Ausführlich erklärt
Ein Immobilienfonds bündelt das Kapital vieler Anleger und investiert es in Immobilien. Für den Einzelnen ermöglicht das eine Beteiligung an einem breit gestreuten Portfolio, ohne selbst ein Objekt zu erwerben, zu verwalten und zu verwerten. Zu unterscheiden sind zwei Grundformen. Offene Immobilienfonds haben kein festes Volumen: Anteile können laufend ausgegeben und – nach den geltenden Regeln – zurückgegeben werden.
In Österreich sind sie im Immobilien-Investmentfondsgesetz geregelt und unterliegen der Aufsicht. Geschlossene Fonds werden dagegen für ein bestimmtes Projekt oder Portfolio aufgelegt, haben ein festes Volumen und eine definierte Laufzeit; ein vorzeitiger Ausstieg ist meist nur über einen Zweitmarkt und mit Abschlägen möglich. Charakteristisch für offene Fonds ist die Bewertung. Der Anteilspreis leitet sich nicht aus Börsenkursen ab, sondern aus regelmäßigen Gutachten von Sachverständigen.
Das führt zu deutlich geringeren Schwankungen als bei Immobilienaktien, bedeutet aber auch, dass Marktveränderungen verzögert abgebildet werden. Das zentrale Thema ist die Liquidität. Ein Fonds hält illiquide Objekte, verspricht aber grundsätzlich Rückgabemöglichkeiten. Um dieses Spannungsverhältnis zu bewältigen, bestehen Regelungen zu Mindesthaltefristen, Kündigungsfristen und einer Liquiditätsreserve; unter bestimmten Voraussetzungen kann die Rücknahme ausgesetzt werden.
Anleger sollten diese Bedingungen vor der Zeichnung kennen – sie entscheiden darüber, ob im Bedarfsfall tatsächlich Zugriff auf das Kapital besteht. Kostenseitig fallen Ausgabeaufschlag, laufende Verwaltungsgebühr, Depotkosten sowie fondsinterne Bewirtschaftungs- und Transaktionskosten an. Diese Positionen mindern die Rendite spürbar und sollten beim Vergleich einbezogen werden. Zur Beurteilung eines Fonds dienen die Zusammensetzung des Portfolios nach Nutzungsarten, Standorten und Mietern, die Leerstandsquote, die Restlaufzeiten der Mietverträge, der Fremdkapitalanteil, die Höhe der Liquiditätsreserve sowie die Wertentwicklung über längere Zeiträume.
Von der Immobilienaktie unterscheidet sich der Fonds vor allem durch die Bewertungsmethodik und die Handelbarkeit. Aktien sind börsentäglich handelbar und schwanken entsprechend stark; Fondsanteile folgen Gutachtenwerten und sind an Rückgaberegeln gebunden. Beide Formen verhalten sich damit unterschiedlich und erfüllen im Portfolio verschiedene Rollen. Steuerlich werden Erträge aus Immobilienfonds nach eigenen Regeln erfasst, die sich von jenen für Direktinvestments unterscheiden.
Vor einer Anlageentscheidung empfiehlt sich daher eine steuerliche Abklärung. Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar. Für wen eignet sich ein Immobilienfonds? Vor allem für Anleger, die eine Beimischung zu einem Wertpapierportfolio suchen, keinen Verwaltungsaufwand wollen und mit geringeren Beträgen einsteigen möchten als beim Direktinvestment.
Wer dagegen Gestaltungsmöglichkeiten, steuerliche Abschreibung und den Hebel einer Fremdfinanzierung nutzen will, ist mit einer eigenen Immobilie besser bedient. Geschlossene Beteiligungsmodelle verdienen besondere Vorsicht. Laufzeit, Ausstiegsmöglichkeiten, Weichkosten und die Bonität des Initiators sind vor der Zeichnung genau zu prüfen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist meist nur über einen Zweitmarkt und mit spürbaren Abschlägen möglich.