Gegen steigende Zinsen schützt vor allem ein Fixzinssatz: Er bleibt für die vereinbarte Zeit gleich, kostet dafür einen Aufschlag. Möglich sind auch eine Zinsobergrenze oder eine Aufteilung in fix und variabel. Entscheidend ist die Frage, ob die Rate auch bei deutlich höheren Zinsen leistbar bliebe.
Ausführlich erklärt
Zinsabsicherung bezeichnet Maßnahmen, mit denen sich Kreditnehmer gegen steigende Zinsen schützen. Bei langfristigen Immobilienfinanzierungen ist sie eine der wichtigsten Entscheidungen, weil ein Zinsanstieg die monatliche Belastung erheblich verändern kann. Die einfachste und verbreitetste Form ist der Fixzinssatz. Für eine vereinbarte Bindungsdauer bleibt der Zinssatz unverändert; danach folgt eine Neukonditionierung zu den dann geltenden Bedingungen.
Der Preis dafür ist ein Aufschlag gegenüber dem aktuellen variablen Satz – man bezahlt für die Sicherheit. Wesentlich ist, die Restschuld zum Ende der Bindung zu kennen und zu prüfen, ob die Belastung auch bei einem deutlich höheren Anschlusszinssatz tragbar bliebe. Genau diese Rechnung wird bei Vertragsabschluss regelmäßig unterlassen. Eine zweite Form ist die Zinsobergrenze, im Bankjargon Cap.
Der Kredit bleibt variabel verzinst, der Zinssatz kann aber eine vereinbarte Grenze nicht überschreiten. Der Vorteil: Sinkt der Referenzzinssatz, profitiert der Kreditnehmer; steigt er, ist die Belastung begrenzt. Der Nachteil sind die Kosten – die Absicherung wird über eine Prämie oder einen Zinsaufschlag bezahlt und ist umso teurer, je niedriger die Obergrenze und je länger die Laufzeit. Angeboten wird sie nicht von allen Instituten und meist erst ab bestimmten Kreditvolumina.
Eine dritte Möglichkeit ist die Aufteilung: Ein Teil des Kredits wird fix, ein Teil variabel verzinst. Damit lässt sich das Verhältnis von Sicherheit zu Flexibilität abstufen. Sinnvoll kann das sein, wenn ein Teil der Schuld ohnehin früher zurückgeführt werden soll – etwa aus einem erwarteten Zufluss. Für die Entscheidung gibt es keine allgemein richtige Antwort, wohl aber einen brauchbaren Maßstab: die Tragfähigkeit.
Wer eine deutliche Zinserhöhung nicht verkraften könnte, sollte die Sicherheit wählen, auch wenn sie im Rückblick teurer gewesen sein mag. Wer über Reserven verfügt und eine kurze Restlaufzeit vor sich hat, kann Schwankungen eher tragen. Ergänzend wirken zwei nicht-finanzielle Instrumente. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller und verringert damit die Wirkung eines späteren Zinsanstiegs.
Und eine Liquiditätsreserve fängt Schwankungen ab, ohne dass Vertragsänderungen nötig wären. Zu prüfen ist bei jeder Absicherung, was eine vorzeitige Rückzahlung kostet. Bei Fixzinsvereinbarungen kann die Bank eine Entschädigung verlangen, deren Berechnung gesetzlich begrenzt ist. Wer einen Verkauf innerhalb der Bindungsdauer für möglich hält, sollte diese Position kennen.
Vor Abschluss empfiehlt sich, mehrere Varianten mit demselben Kreditbetrag und derselben Laufzeit rechnen zu lassen – einschließlich eines Szenarios mit deutlich höherem Anschlusszinssatz. Erst dieser Vergleich macht sichtbar, was die Sicherheit tatsächlich kostet und was sie im ungünstigen Fall wert wäre. Nicht zu verwechseln ist die Zinsabsicherung mit der Absicherung der Restschuld für den Todes- oder Erwerbsunfähigkeitsfall – diese erfolgt über Versicherungen und betrifft ein anderes Risiko.