Der Zinssatz ist der Preis für geliehenes Geld. Vergleichen lassen sich Kredite nur über den Effektivzinssatz, der auch Nebenkosten enthält, jene der Besicherung aber nicht. Fixe Zinsen bleiben eine vereinbarte Zeit gleich, variable folgen einem Referenzwert plus Bankaufschlag. Dieser Aufschlag ist verhandelbar; die Regeln zu Sondertilgungen gehören geprüft.
Ausführlich erklärt
Der Zinssatz gibt an, welches Entgelt für die Überlassung von Kapital zu leisten ist. Bei Immobilienfinanzierungen ist er die wichtigste Konditionsgröße – wobei mehrere Begriffe zu unterscheiden sind, die häufig verwechselt werden. Der Nominal- oder Sollzinssatz ist der reine Zinssatz für das Kapital. Der effektive Jahreszinssatz enthält zusätzlich die mit dem Kredit verbundenen Kosten – Bearbeitungsentgelte, Kontoführung, Schätzgebühren – und bildet die tatsächliche jährliche Belastung ab.
Für den Vergleich mehrerer Angebote ist ausschließlich der Effektivzinssatz maßgeblich; er ist in der vorvertraglichen Information anzugeben. Nicht enthalten sind allerdings die Kosten der grundbücherlichen Besicherung, weil sie an Dritte fließen. Bei der Zinsgestaltung stehen zwei Grundformen zur Wahl. Der Fixzins ist für eine vereinbarte Bindungsdauer unverändert und schafft Planungssicherheit; nach Ablauf verbleibt eine Restschuld, die neu zu konditionieren ist.
Der variable Zinssatz folgt einem Referenzzinssatz, üblicherweise einem EURIBOR-Satz mit bestimmter Laufzeit, zuzüglich eines vertraglich vereinbarten Aufschlags – der Marge der Bank. Verändert sich der Referenzzinssatz, ändert sich der Kreditzinssatz entsprechend. Bei variabler Verzinsung ist die Anpassungsklausel genau zu lesen. Zu klären sind: Welcher Referenzzinssatz gilt, in welchen Intervallen wird angepasst, wie wird gerundet, besteht eine Zinsuntergrenze, und wird bei einer Zinsänderung die Rate angepasst oder die Laufzeit verlängert?
Beide Varianten haben spürbar unterschiedliche Folgen. Die Marge ist der Teil, der verhandelbar ist. Sie hängt von Bonität, Eigenmittelanteil, Beleihungsauslauf und Objektqualität ab. Ein Vergleich mehrerer Institute lohnt daher – die Unterschiede können über die Laufzeit erhebliche Beträge ausmachen.
Für die Entscheidung zwischen fix und variabel gibt es keine allgemein richtige Antwort. Fixzins kostet in der Regel einen Aufschlag gegenüber dem aktuellen variablen Satz, schützt aber vor Zinsanstiegen. Wesentlich ist die Frage der Tragfähigkeit: Wer eine deutliche Zinserhöhung nicht verkraften könnte, sollte die Sicherheit wählen. Mischformen mit Aufteilung auf zwei Tranchen sind möglich.
Zu unterscheiden ist der Kreditzinssatz von weiteren Zinsbegriffen: dem Verzugszinssatz bei nicht rechtzeitiger Zahlung, dem Kapitalisierungs- beziehungsweise Liegenschaftszinssatz in der Bewertung und dem Basiszinssatz, der als Bezugsgröße für gesetzliche Verzugszinsen im unternehmerischen Verkehr dient. Für die Praxis empfiehlt sich, jedes Angebot mit demselben Kreditbetrag, derselben Laufzeit und derselben Tilgungsstruktur rechnen zu lassen. Nur dann sind die Effektivzinssätze vergleichbar. Zu prüfen sind ergänzend die Regelungen zu Sondertilgungen und zur vorzeitigen Rückzahlung.
Ein Angebot mit niedrigerem Zinssatz, aber ungünstigeren Bedingungen kann über die Laufzeit teurer sein als eines mit leicht höherem Satz und voller Flexibilität. Der ausgewiesene Gesamtbetrag aller Zahlungen macht diesen Unterschied sichtbar und gehört daher in jeden Angebotsvergleich; er ist in der vorvertraglichen Information anzugeben.