Der Effektivzins fasst die Gesamtkosten eines Kredits in einer Jahresprozentzahl zusammen. Neben dem Zins stecken darin Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und Schätzkosten. Die Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts fehlen dagegen meist. Vergleichbar sind nur Angebote mit gleicher Summe, Laufzeit und Tilgungsart. Bei variablen Zinsen ist er nur eine Rechenannahme.
Ausführlich erklärt
Der Effektivzins – rechtlich der effektive Jahreszinssatz – gibt die Gesamtkosten eines Kredits als jährlichen Prozentsatz des Kreditbetrags an. Er ist die vom Gesetz vorgeschriebene Vergleichsgröße und die einzige Kennzahl, mit der sich Angebote unterschiedlicher Institute sinnvoll gegenüberstellen lassen. Der Unterschied zum Nominalzins ist wesentlich. Der Nominalzins – auch Sollzinssatz – beschreibt lediglich die Verzinsung des ausstehenden Kapitals. Der Effektivzins bezieht zusätzlich jene Kosten ein, die die Bank für die Kreditgewährung verlangt: Bearbeitungs- und Bereitstellungsentgelte, Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto, Schätzkosten, Kosten obligatorischer Versicherungen sowie die zeitliche Verteilung der Zahlungen.
Zwei Angebote mit identischem Nominalzins können daher spürbar unterschiedliche Effektivzinssätze aufweisen. Ebenso wichtig ist, was nicht enthalten ist. Die Kosten der grundbücherlichen Besicherung – Eintragungsgebühr für das Pfandrecht und Errichtung der Pfandbestellungsurkunde samt Beglaubigung – fließen in der Regel nicht ein, weil sie an Dritte und nicht an die Bank fließen. Ebenso wenig enthalten sind Kaufnebenkosten, freiwillige Versicherungen und Kosten aus Vertragsänderungen. Diese Beträge sind daher gesondert zu kalkulieren und aus Eigenmitteln aufzubringen.
Eine Besonderheit betrifft variabel verzinste Kredite. Der ausgewiesene Effektivzins beruht auf der Annahme, dass der aktuelle Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Das ist eine reine Rechenkonvention und keine Prognose. Steigt der Referenzzinssatz, steigen Rate und tatsächliche Gesamtkosten entsprechend. Ähnliches gilt bei Krediten mit anfänglicher Fixzinsphase: Für die Zeit danach muss ein Annahmewert unterstellt werden.
Wer Angebote vergleicht, sollte daher stets prüfen, welche Annahmen dem ausgewiesenen Wert zugrunde liegen. Vorgeschrieben ist die Angabe des effektiven Jahreszinssatzes durch das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sowie das Verbraucherkreditgesetz. Sie muss bereits in der vorvertraglichen Information und in der Werbung erfolgen, sofern dort Zinssätze genannt werden. Für die Praxis empfiehlt sich ein einfaches Vorgehen: Angebote mit identischem Kreditbetrag, identischer Laufzeit und identischer Tilgungsstruktur einholen und anhand des Effektivzinssatzes sowie des ausgewiesenen Gesamtbetrags aller Zahlungen vergleichen. Der Gesamtbetrag macht besonders anschaulich, was ein scheinbar geringer Unterschied über zwanzig oder dreißig Jahre bedeutet.
Ergänzend sollten die weichen Faktoren einbezogen werden: Möglichkeit und Kosten von Sondertilgungen, Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung, Flexibilität bei Ratenanpassung sowie die Bedingungen für die Anschlussfinanzierung. Ein Angebot mit minimal höherem Effektivzins, aber freien Sondertilgungen kann über die Laufzeit deutlich günstiger sein. Zu beachten ist schließlich, dass der Effektivzins nur innerhalb derselben Kreditstruktur vergleichbar ist. Ein endfälliges Darlehen, ein Annuitätendarlehen und ein Abzahlungsdarlehen führen zu unterschiedlichen Zahlungsverläufen, die sich in einer einzigen Prozentzahl nicht vollständig abbilden lassen. Wer verschiedene Strukturen gegenüberstellt, sollte daher zusätzlich die absoluten Gesamtkosten heranziehen und den Tilgungsplan Jahr für Jahr vergleichen.