Restschuld heißt der Betrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Sichtbar wird sie im Tilgungsplan. Endet eine Fixzinsbindung vor dem Ende der Laufzeit, muss dieser Rest zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden; beim Verkauf wird er aus dem Kaufpreis zurückgezahlt. Sondertilgungen wirken früh am stärksten.
Ausführlich erklärt
Die Kreditrestschuld ist jener Betrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Sie ergibt sich aus dem ursprünglichen Kreditbetrag abzüglich der bis dahin geleisteten Tilgungen und lässt sich dem Tilgungsplan entnehmen. Praktisch bedeutsam wird sie in mehreren Situationen. Die wichtigste ist das Ende einer Fixzinsbindung.
Ist die Bindung kürzer als die Kreditlaufzeit, verbleibt zu diesem Zeitpunkt eine Restschuld, die zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden muss. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Tilgungsanteil und Laufzeit ab. Wer eine zehnjährige Bindung wählt, sollte vorab wissen, welcher Betrag danach offen ist – und prüfen, ob dieser auch bei deutlich höherem Zinssatz tragbar bliebe. Genau diese Rechnung wird bei Vertragsabschluss regelmäßig unterlassen.
Für die Anschlussfinanzierung bestehen mehrere Wege: eine Neukonditionierung bei derselben Bank, eine Umschuldung zu einem anderen Institut oder die vollständige Rückzahlung, sofern Mittel vorhanden sind. Eine Umschuldung verursacht erneut Nebenkosten, insbesondere für die Pfandrechtsbegründung, sofern nicht eine bestehende Rangstelle genutzt werden kann. Bei kleineren Restschulden zehren diese Kosten den Zinsvorteil häufig auf; ein Vergleich lohnt dennoch, weil die Konditionsunterschiede erheblich sein können. Empfehlenswert ist, sechs bis zwölf Monate vor Ablauf aktiv zu werden – wer wartet, bis die Bank ein Angebot vorlegt, verhandelt aus schwächerer Position.
Ein zweiter Anlass ist der Verkauf der Immobilie. Die Restschuld ist dann aus dem Kaufpreis zu tilgen; der Treuhänder holt eine Löschungserklärung der Bank ein und überweist den offenen Betrag direkt an sie, bevor der Rest an den Verkäufer fließt. Bei Fixzinsverträgen kann die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung verlangen, deren Berechnung gesetzlich begrenzt ist. Diese Position gehört in jede Verkaufskalkulation.
Ein dritter Anlass ist die Beurteilung der eigenen Vermögenslage. Die Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Wert der Immobilie ergibt den Beleihungsauslauf. Sinkt er durch Tilgung, verbessern sich die Chancen auf günstigere Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung. Bei endfälligen Krediten besteht die Restschuld während der gesamten Laufzeit in voller Höhe und ist am Ende aus einem Tilgungsträger zurückzuführen.
Wer ein solches Konstrukt hält, sollte die Deckungslücke regelmäßig überprüfen lassen – erreicht der Tilgungsträger die erwartete Summe nicht, entsteht Finanzierungsbedarf zu einem Zeitpunkt, an dem er kaum eingeplant war. Eine frühzeitige Überprüfung eröffnet Handlungsspielraum, eine späte kaum noch. Für die laufende Beobachtung genügt ein Blick in den Tilgungsplan oder in die jährliche Kontomitteilung der Bank. Wer die Entwicklung der Restschuld kennt, kann Sondertilgungen gezielt einsetzen – sie wirken in den ersten Jahren am stärksten, weil sie die Zinsbasis für die gesamte Restlaufzeit senken.