Der Cashflow zeigt, wie viel Geld eine Immobilie im Monat tatsächlich übrig lässt oder kostet. Von der Nettomiete gehen Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Kreditrate und Steuern ab. Wichtig ist eine Rechnung über viele Jahre samt Stresstest mit höheren Zinsen und Leerstand. Nach getilgtem Kredit dreht er meist ins Plus.
Ausführlich erklärt
Der Cashflow beschreibt den tatsächlichen Geldfluss, den eine Immobilie erzeugt. Anders als Renditekennzahlen, die Verhältniszahlen bilden, beantwortet er eine sehr konkrete Frage: Wie viel Geld bleibt am Monatsende übrig – oder wie viel muss zugeschossen werden? Die Rechnung beginnt bei den Einnahmen. Angesetzt wird die tatsächlich vereinnahmte Nettomiete ohne Betriebskosten, weil diese ein Durchlaufposten sind.
Davon abzuziehen ist ein realistischer Ansatz für Leerstand und Mietausfall; eine Kalkulation mit durchgehender Vollvermietung über Jahrzehnte ist unrealistisch. Es folgen die nicht überwälzbaren Bewirtschaftungskosten: Verwaltungshonorar, Dotierung der Erhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum, Instandhaltung des Wohnungsinneren, Versicherungen, soweit nicht überwälzbar, sowie Kosten für Neuvermietung wie Inserate, Provision und Herrichtung zwischen zwei Mietverhältnissen. Bei Baurechtsobjekten kommt der Bauzins hinzu. Nächster Block ist die Finanzierung.
Abzuziehen ist die Annuität, also Zins und Tilgung. Wirtschaftlich sinnvoll ist, beide Komponenten getrennt auszuweisen: Der Zinsanteil ist echter Aufwand, der Tilgungsanteil hingegen Vermögensaufbau. Ein Objekt mit leicht negativem Cashflow kann daher wirtschaftlich vorteilhaft sein, wenn der monatliche Zuschuss geringer ist als die Tilgung. Schließlich sind die Steuern zu berücksichtigen.
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mindern Abschreibung, Kreditzinsen, Instandhaltungs- und – verteilt – Instandsetzungsaufwendungen sowie sonstige Werbungskosten die Bemessungsgrundlage. Da die Abschreibung ein Aufwand ohne Geldabfluss ist, fällt der Cashflow nach Steuern häufig besser aus als der Überschuss vor Steuern vermuten lässt. Man unterscheidet daher mehrere Ebenen: den Cashflow vor Finanzierung, der die reine Objektleistung zeigt, den Cashflow nach Finanzierung, der die Liquiditätswirkung abbildet, und den Cashflow nach Steuern, der die tatsächliche Belastung oder Entlastung des Haushalts darstellt. Für die Praxis ist eine mehrjährige Betrachtung entscheidend.
Mieten und Kosten entwickeln sich unterschiedlich, Zinsbindungen laufen aus, größere Instandhaltungen fallen unregelmäßig an. Eine Planung über zehn bis fünfzehn Jahre mit realistischen Annahmen zu Indexierung, Zinsniveau und Instandhaltungszyklen zeigt deutlich mehr als eine Momentaufnahme. Ergänzend empfiehlt sich ein Stresstest: Wie sieht der Cashflow aus, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Fixzinsbindung deutlich höher liegt und gleichzeitig sechs Monate Leerstand eintreten? Objekte, die diesen Test bestehen, sind auch in schwierigen Phasen tragfähig.
Ein häufiger Fehler ist, den Cashflow ausschließlich in der Anfangsphase zu betrachten. Nach vollständiger Tilgung dreht ein Objekt typischerweise deutlich ins Positive – dieser Effekt ist der eigentliche Kern der langfristigen Immobilienveranlagung. Wichtig ist schließlich, den Cashflow von der Rendite zu unterscheiden. Ein Objekt kann positiven Cashflow bei schwacher Rendite haben, wenn viel Eigenkapital eingesetzt wurde, und umgekehrt.
Beide Kennzahlen beantworten unterschiedliche Fragen und sollten nebeneinander betrachtet werden. Die Rendite misst die Qualität des Investments, der Cashflow die Belastbarkeit des Haushalts – und beide Aspekte entscheiden gemeinsam darüber, ob ein Objekt langfristig gehalten werden kann.